Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux

dimanche 4 juillet 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Le locataire ayant fait l’objet d’une éviction irrégulière et ayant été dans l’impossibilité de réintégrer les lieux a droit, d’une part à une indemnité d’éviction, et d’autre part, à une indemnisation au titre de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En d’autres termes, le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction.

Selon l’article L. 145-14 du Code civil, l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Et, selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Pour rejeter la demande en dommages-intérêts de la société locataire, la Cour d’appel a retenu que le préjudice qui a été causé au locataire, lié à son éviction irrégulière et à l’impossibilité de réintégrer les lieux du fait de la convention de délégation de service public consentie à une autre société par la commune bailleresse, a d’ores et déjà été réparé par l’indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce à hauteur de 5 800 000 euros.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement.

En effet, en statuant ainsi, alors que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

La Cour de Cassation censure la décision sur un second point et notamment le fait d’avoir adopter les motifs du jugement. La Cour de Cassation exige que la décision de la Cour d’appel soit obligatoirement motivée.

Pour mémoire, l’article 455 du Code de procédure civile, tout jugement doit être motivé.

Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

Pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, l’arrêt retient que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, notamment en se fondant sur une analyse extrajudiciaire réalisée à la demande du preneur, a évalué à juste titre la valeur du fonds de commerce à hauteur de 5 800 000 euros.

En statuant ainsi, sans examiner, même succinctement, les éléments de preuve produits par la commune bailleresse pour la première fois devant elle, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Juin 2021 n° 19-21.132

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