Imprescriptibilité de la réputation non écrite et facteurs de diminution de la valeur locative

La présente décision de la Cour de Cassation apporte deux enseignements en matière de baux commerciaux : (1) l’action en réputation non écrite de la clause d’indexation est imprescriptible même pour les baux signés avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, (2) même dans un centre commercial les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

1- Sur l’imprescriptibilité de l’action en réputation non écrite de la clause d’indexation

La société bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer recevable la demande de la société locataire de voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail commercial.

En effet, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours.

La cour d’appel a retenu à bon droit que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.

Elle en a exactement déduit que l’action engagée par la locataire, le 11 avril 2016, soit après l’entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable.

2- Prise en compte des facteurs de diminution de la valeur locative

Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties.

Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l’arrêt retient qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que les charges relatives aux travaux visées à l’article 606 du Code civil et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au preneur, qu’elles ne sont pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de grandes surfaces de vente et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux incluant la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier et des travaux de l’article 606 du Code civil.

En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Avril 2021 n°19-23.183