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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Fixation du loyer du bail renouvelé d’une agence bancaire

dimanche 20 mars 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Les locaux d’une agence bancaire ne sont pas considérés comme étant à usage exclusif de bureaux dès lors que le bail commercial contient une clause autorisant la sous-location et la cession du droit au bail pour toute activité.

C’est en vain que le bailleur demande le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé.

Selon la Cour d’appel, les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux.

En effet, si les locaux sont utilisés comme agence bancaire depuis 1963, le bail commercial contient une clause autorisant la sous-location et la cession du droit au bail pour toute activité, sauf commerce bruyant ou malodorant, sous condition d’obtenir l’agrément du bailleur.

Cette réserve tend seulement à permettre au bailleur d’exercer un contrôle sur le candidat cessionnaire, sans remettre en cause le principe de libre cession.

D’autre part, les locaux ne sont pas monovalents.

A l’origine, avant 1963, il s’agissait de plusieurs locaux à usages divers (café, primeurs et boucherie au rez-de-chaussée et un appartement à l’étage).

C’est en 1963 que l’actuel preneur a réuni les locaux et les aménagés en agence bancaire.

Or, les seuls aménagements spécifiques à l’activité d’agence bancaire sont la salle des coffres (dont la surface est inférieure à 8 pour-cent de la surface totale louée) et les distributeurs automatiques de billets.

Selon devis fourni par les bailleurs, la dépose de ces aménagements spécifiques coûterait 37 645 euros, ce qui est modeste par rapport au loyer annuel.

Enfin, si l’article R. 145-35 du Code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que certaines dépenses, expressément listées, ne peuvent être imputées au locataire, le bailleur estime à 3425 euros le montant de charges qu’il ne peut plus faire supporter au locataire, ce qui ne constitue pas une modification notable des obligations des parties. Il convient par conséquent d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 85 130 euros par an.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 3 Mars 2022 n°20/00564

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