Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Expulsion illégale et Conséquences pour le Bailleur

dimanche 4 février 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, mais pas en application d’une ordonnance de référé homologuant une transaction. Le preneur doit être réintégré dans les lieux et le bailleur doit payer une (grosse) indemnisation.

En l’espèce, la société I... a pris à bail un local commercial à usage de restaurant, situé dans une galerie commerciale, en vertu d’un bail commercial conclu le 2 avril 2009.

A la suite d’un litige concernant le montant des loyers, les parties ont conclu le 28 avril 2014 un protocole transactionnel homologué par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 02 juin 2014.

Aux termes de ce protocole, les parties ont, notamment, aménagé certaines dispositions du bail, en particulier relatives au montant du loyer, arrêté la dette locative à la somme de 21 166, 74 euros HT, renoncé aux effets de deux commandements de payer antérieurs tout en convenant de faire jouer la clause résolutoire et d’en suspendre les effets au respect rigoureux de l’article 2 du protocole, y compris de la mention suivante « à défaut de règlement des loyers, charges et accessoires appelés postérieurement à la date de prise d’effet du protocole, toutes les sommes restant dues par le preneur devenant immédiatement exigibles... »

Il n’est pas discuté que le chèque de 21 166, 74 euros a été encaissé. L’ordonnance de référé a été signifiée le 15 juillet 2016.

Ultérieurement, le Bailleur a fait signifier cinq nouveaux commandements de payer suivis de règlements du loyer par le preneur.

À la suite d’un commandement de quitter les lieux délivré le 3 août 2016 en exécution de l’ordonnance de référé du 02 juin 2014 la société preneuse a assigné son bailleur devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris pour demander la nullité de la procédure d’expulsion et subsidiairement obtenir des délais pour quitter les lieux.

Par jugement du 14 décembre 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a autorisé la société preneuse à se maintenir dans les locaux commerciaux qu’elle occupe jusqu’au 15 juillet 2017 inclus, l’octroi de ce délai étant subordonné au paiement ponctuel et régulier des loyers courants, dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, le délai sera caduc et l ’expulsion pourra être poursuivie.

Ce jugement a été notifié par lettre reçue le 26 janvier 2017. Un nouveau commandement de quitter les lieux a été signifié le 27 janvier 2017, validé par une décision du juge de l’exécution en date du 22 mai 2017.

L’expulsion a été exécutée le 11 juillet 2017.

La société Preneuse a interjeté appel et la Cour d’appel de Paris lui a donné raison.

Pour mémoire, l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

"Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux."

En effet, une ordonnance de référé homologuant une transaction, quand bien même celle-ci comporterait une clause aux termes de laquelle le preneur reconnaît que «  si le chèque remis est sans provision ou qu’à défaut de règlement des loyers, charges et accessoires appelés postérieurement à la date de prise d’effet du protocole :
- L’intégralité des sommes restant dues par le preneur deviendra immédiatement
exigible ;
- La clause résolutoire du bail produira son plein et entier effet et il pourra être procédé, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef hors du local.
 », ne peut constituer aucun des deux titres exécutoires limitativement énumérés par cet article.

Dès lors, le commandement de quitter les lieux du 03 août 2016 doit être annulé et d’infirmer par voie de conséquence le jugement du 22 mai 2017 ayant validé le commandement de quitter les lieux du 27 janvier 2017.

Les conséquences pour le bailleur sont les suivantes :

  • le preneur doit être réintégrer dans les locaux, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision, ce, pendant une durée de 6 mois.
  • paiement de la somme de 100.000,00 euros à titre de dommages et intérêts car la société preneuse n’a pas licencié son personnel, règle les salaires et les cotisations sociales, que les contrats afférents aux fluides n’ont pas été résiliés et que le bailleur continue à lui a adresser des factures de loyers.

Morale de l’histoire :

"Expulsion mal acquise ne profite jamais"

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 8, 21 décembre 2017 n°17/02744 et n°17/11004

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