Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Engagement de commercialité et responsabilité du bailleur

dimanche 7 juin 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Les manquements du bailleur quant à l’engagement de qualité du centre tant dans sa décoration, que dans les enseignes devant s’y installer a été à l’origine d’un préjudice pour le commerce du preneur qui n’a pu développer la clientèle attendue et doit indemniser le preneur à hauteur de 80.000,00 €.

Le bailleur engage sa responsabilité envers le locataire, qui exploite un commerce d’agence de voyages dans le centre commercial.

En effet, il résulte des stipulations contractuelles qu’il entrait dans la commune intention des parties de tout mettre en oeuvre pour que le Centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en terme de qualité environnementale, mais également quant à l’architecture et la décoration du Centre, celle-ci ayant été particulièrement soignée, le preneur devant tout mettre en oeuvre pour hisser "le niveau de qualité de son magasin" à la hauteur de celui atteint par la réalisation du Centre Commercial.

Par ailleurs, la clause 13, en interdisant au preneur de pratiquer des soldes permanents, et rappelant que ces pratiques "constituent une image de marque particulièrement dommageable au Centre tout entier" renforçait l’engagement de qualité des parties quant au positionnement du centre.

Le bailleur était ainsi tenu de délivrer à la société locataire un local dans un centre commercial de qualité élevée, avec des commerces d’une gamme élevée, avec une décoration soignée.

Or, le bailleur ne conteste pas que son gestionnaire a fait le choix dès 2014 d’orienter les enseignes en fonction des besoins de la clientèle, celui-ci annonçant en septembre 2014 avoir fait le choix de se tourner vers des enseignes davantage "mass market", réorientant ses offres vers un positionnement un peu plus populaire (enseigne Tati, par exemple).

De plus, les constats d’huissier réalisés en 2014 et 2016 montrent l’existence de commerces vacants dissimulés derrière des planches ou des panneaux blancs, avec un effet esthétique bien éloigné des objectifs contractuels.

Dans ces conditions, les manquements du bailleur quant à l’engagement de qualité du centre tant dans sa décoration, que dans les enseignes devant s’y installer a été à l’origine d’un préjudice pour le commerce du preneur qui n’a pu développer la clientèle attendue. Au vu des documents comptables fournis par le preneur, le préjudice subi par le preneur doit être fixé à 80 000 euros.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 13 Mai 2020 n° 19/10972

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