Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit de repentir et processus irréversible de départ des locaux

dimanche 23 octobre 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Le droit de repentir du bailleur ne peut pas produire ses effets lorsqu’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de l’activité a été engagé antérieurement à son exercice, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte de la société évincée dès lors qu’elles ont été conduites dans l’intérêt du locataire.

Pour mémoire, en application de l’article L. 145-58 du Code de commerce, le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail peut changer d’avis et finalement proposer ledit renouvellement, notamment afin de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le renouvellement prend alors effet à compter de la date de l’exercice du droit de repentir par le Bailleur. En cas de désaccord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le montant sera fixé par le juge des Loyers Commerciaux.

Cependant, l’exercice du droit de repentir ne peut être mise en œuvre que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

La dernière jurisprudence considère que l’engagement d’un processus irréversible par le preneur, même si Bailleur n’est pas au courant, suffit à faire obstacle à l’exercice du droit de repentir par le bailleur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Décembre 2021 n°21-11.634).

La bailleresse, qui a délivré, le 7 novembre 2014, un congé à effet du 31 août 2015, avec refus de renouvellement du bail commercial, sans offre d’une indemnité d’éviction, a notifié, le 31 août 2015, qu’elle entendait exercer son droit de repentir.

La locataire, invoquant être engagée dans un processus irréversible de départ lors de la renonciation de la bailleresse, a assigné celle-ci en contestation de l’exercice du droit de repentir.

C’est en vain que la bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer nul et de nul effet le droit de repentir qu’elle a exercé et notifié à la locataire, le 31 août 2015.

En effet, la cour d’appel a constaté que, pour permettre à la locataire de continuer son activité d’enseignement, la gérante et un associé de la société locataire évincée ont créé, le 19 août 2014, une société civile immobilière qui a acquis un terrain, obtenu, le 8 octobre 2014, un prêt en vue de réaliser une construction pour laquelle un permis de construire a été délivré le 5 mai 2015, et que, malgré un recours en suspension du permis de construire introduit par une société tierce avec laquelle la bailleresse partageait des intérêts stratégiques, la construction avait pu débuter le 6 juillet 2015.

Ayant souverainement retenu que le projet immobilier avait pour but de permettre le relogement de la locataire évincée, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire, elle a pu en déduire que le droit de repentir n’avait pas été exercé valablement.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Juillet 2022 n°21-12.024

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