Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit de préférence contractuel et honoraires d’agent immobilier

dimanche 9 octobre 2022, par Gabriel Neu-Janicki

L’exercice du droit de préférence prévu au bail commercial qui substitue la locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé doit payer la totalité du prix convenu y compris la commission de l’agent immobilier.

En l’espèce, la propriétaire d’un immeuble dans lequel des locaux commerciaux ont été donné à bail la locataire, a consenti une promesse de vente de l’immeuble à une société tierce.

Le bail commercial comportant une clause de préférence au profit de la locataire, la propriétaire lui a notifié l’offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le candidat acquéreur, à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier.

La locataire a accepté l’offre, à l’exception des honoraires, et a assigné la propriétaire en constatation de la vente à son profit.

La cour d’appel a relevé que la clause de préférence stipulée au bail commercial imposait au propriétaire, d’une part, de faire connaître au locataire, avant de réaliser la vente de l’immeuble, l’identité de l’intéressé avec lequel il serait d’accord, le prix offert par celui-ci et les conditions générales et particulières de la vente projetée, d’autre part, de donner la préférence au locataire sur tous autres amateurs à égalité de prix et aux mêmes modalités et conditions.

Elle a souverainement retenu que l’exercice du droit de préférence prévu au bail ayant pour effet de substituer la locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, celle-ci était tenue de payer la totalité du prix convenu avec l’acquéreur évincé, y compris la commission de l’agent immobilier.

Dès lors, ayant constaté que la propriétaire avait informé la locataire de son projet de vente pour le prix, frais d’agence inclus, offert par le candidat acquéreur, et que la locataire n’avait offert de payer que le prix hors frais d’agence, elle en a exactement déduit qu’elle n’avait pas valablement exercé son droit de préférence conventionnel.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 septembre 2022 n°21-18.007

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