Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit de préemption et obtention d’un prêt

dimanche 8 janvier 2023, par Gabriel Neu-Janicki

En matière de bail commercial, le locataire qui exerce son droit de préemption avec recours à un financement doit dans les 4 mois de sa réponse présenter les fonds pour l’acquisition des biens immobiliers sous peine de voir son acceptation ne produire aucun effet. Le propriétaire peut alors librement vendre son bien.

Pour mémoire, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d’acceptation, le locataire dispose pour réaliser la vente, et ce à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur :

  • soit d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente s’il paye sans recours à un financement ;
  • soit d’un délai de 4 mois, s’il notifie son intention de recourir à un prêt.

La jurisprudence considère que :

  • La non réalisation de la vente dans le délai prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente lorsque cette non réalisation est imputable au preneur (Cass 3e civ., 24 novembre 2021 n°20-16.238)
  • En cas d’exercice du droit de préemption légal par le preneur à bail commercial avec recours au prêt, le locataire a droit d’obtenir la signature de la promesse de vente pour lui permettre de soumettre sa demande de prêt aux banques (CA Versailles 7 octobre 2021 n°19/07845),

En l’espèce, application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, la société locataire a exercé son droit de préemption en précisant qu’elle allait solliciter un prêt pour financer l’achat des locaux.

Elle disposait donc d’un délai de 4 mois pour réaliser l’achat, délai expirant en l’espèce le 10 février 2018.

A cette date, la vente n’a pas été formalisée.

Cet échec n’est pas imputable au bailleur, mais à la société locataire qui n’a pas fait preuve de toutes les diligences pour obtenir le prêt bancaire à temps.

Trois jours avant l’expiration du délai, le vendeur et son notaire étaient seulement informés d’un accord de principe de la banque, mais contenant des réserves sur la justification d’un apport personnel et l’obtention de cautionnements.

A la date convenue, la société locataire n’était donc pas en mesure de mettre les fonds à la disposition du notaire pour régulariser l’acte de vente.

Le bailleur n’a donc pas commis de faute en vendant l’immeuble à un tiers. Cette vente n’a pas lieu d’être annulée.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 26 Octobre 2022 n°21/09608

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