Divisibilité de la clause d’indexation réputée non écrite

En toute hypothèse, une clause d’indexation d’un bail commercial ayant un loyer plancher est réputée non écrite mais seulement pour la stipulation créant la distorsion prohibée. Les juges du fond devant apprécier du caractère essentiel et déterminant rendant la clause en son entier ou seulement la stipulation comme réputée non écrite.

En l’espèce, le bail commercial comportait une clause d’indexation annuelle stipulant en son article 8-8 que "la présente clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base".

La société locataire ayant donné congé, la propriétaire l’a assignée en paiement de travaux de remise en état.

Soutenant que la clause d’échelle mobile était en son entier réputée non écrite, la société preneuse à bail a reconventionnellement demandé le remboursement des loyers versés au titre de l’indexation réputée non écrite.

Après avoir été déboutée par la Cour d’appel de Versailles, la Cour de Cassation rejette également son pourvoi.

La Cour de Cassation rappelle que seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 novembre 2018 n° 17-23.058).

L’appréciation du caractère essentiel et déterminant d’une clause du contrat relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Ainsi, seule l’indication d’un loyer plancher étant contraire aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier et, l’article 8-8 du contrat étant dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation, qui exprimaient la commune intention des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que seule la stipulation irrégulière devait être réputée non écrite.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mars 2021 n°20-12.345