Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Différence entre indemnité d’éviction et indemnité principale

dimanche 21 janvier 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’indemnité d’éviction n’est pas constituée uniquement de la valeur du fonds ou de celle du droit au bail, mais également des indemnités accessoires.

Il résulte de l’article L. 145-14 du Code de commerce que l’indemnité d’éviction n’est pas constituée uniquement de la valeur du fonds, mais également des frais mentionnés par la loi qui s’y ajoutent et qui doivent être compris dans l’évaluation de l’indemnité.

Il s’agit des indemnités accessoires telles que :

• Les frais de déménagement,
• Les frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds,
• Les frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds,
• Les éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement,
• L’indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d’habitation,
• Les frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
• Le préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par ex., vente de tabac dans un débit de boissons...),
• L’indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction.
• l’indemnité dite de remploi, correspondant aux frais de réinstallation et aux frais et droits à payer n’est pas due si le bailleur prouve que le locataire ne s’est pas réinstallé

N’étant pas distincts de l’indemnité d’éviction, ces indemnités accessoires doivent donc être payées avec l’indemnité principale ou compris dans le montant du séquestre, qui doit donc inclure l’indemnité d’éviction dans toutes ses composantes pour pouvoir faire courir le délai d’éviction et la retenue de 1 % sur l’indemnité par jour de retard prévue à l’article L. 145-30 du Code de commerce, la société locataire ayant un droit au maintien dans les lieux tant qu’elle n’a pas reçu l’indemnité d’éviction dans son intégralité conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce.

En l’espèce, les parties ne se sont accordées que sur le montant de l’indemnité principale d’éviction (815 000 euros) et non sur le montant des indemnités accessoires, qui ne sont pas chiffrées.

Il en résulte, d’une part, que toutes les composantes de l’indemnité n’étant pas chiffrées lors du dépôt de la requête du bailleur en désignation d’un séquestre, et celui-ci n’offrant de séquestrer que la somme de 815 000 euros, il ne pouvait être fait droit à cette requête.

D’autre part, en l’absence d’accord des parties sur le montant global de l’indemnité d’éviction, il convenait d’attendre que le tribunal statue sur cette fixation, le juge des requêtes n’en n’ayant pas le pouvoir.

Il convient donc de rétracter l’ordonnance désignant un séquestre juridique.

Cour d’appel Paris, Pôle 1, chambre 3, 6 Décembre 2017 n°17/08019

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