Destruction partielle et résiliation du bail

La destruction partielle de la chose louée qui rend les locaux impropres à leur destination peut être assimilée à une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit ou par force majeure, le bail est résilié de plein droit, mais si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander soit une diminution du prix soit la résiliation du bail.

Dans l’arrêt commenté, un locataire exploitait une station-service de location de véhicules dans des locaux commerciaux qui avaient été détruits partiellement à la suite d’un incendie. Le preneur avait sollicité la résiliation du bail, mais sa demande avait été rejetée au motif que la chose louée n’avait pas été totalement détruite et qu’elle pouvait être utilisée par une société pratiquant l’activité de location de voiture puisque le parking subsistait en partie.

La Cour de cassation casse l’arrêt en lui reprochant de n’avoir pas recherché si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat.

En effet, le pourvoi n’était pas fondé sur la faculté pour le preneur de demander la résiliation du bail en cas de perte partielle, mais sur le fait que le bien étant devenu impropre à sa destination, la destruction partielle devait être assimilée à une perte totale.

La Cour de cassation semble donc assimiler la destruction partielle de la chose louée qui rend les locaux impropres à leur destination à une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 février 2019, 17-31.145