Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Déplafonnement seulement en cas d’incidence favorable sur l’activité du Preneur

dimanche 21 juin 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer seulement si elle a une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Pour mémoire, la Cour de Cassation avait en 2011 (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 septembre 2011 n° 10-30825 ) énoncé qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, la Cour d’appel constate que la modification des facteurs locaux de commercialité est notable puisque la transformation de la partie du quartier du Marais où sont implantés les locaux donnés à bail ressort des rapports d’expertise précisant que les commerces de proximité ou indépendants ferment progressivement pour être remplacés par des enseignes internationales notamment de prêt-à-porter et que le repositionnement du BHV a pour objet "d’attirer la clientèle urbaine, chic et moderne autant parisienne que touristique qui fréquente le quartier".

Cependant, cette modification n’a pas d’impact favorable pour le commerce du preneur (prêt à porter et vente de matériel et habillement pour la randonnée et le camping), qui est une boutique indépendante et familiale installée depuis trente ans.

Au vu du rapport d’expertise judiciaire, la boutique, même si elle commercialise certaines marques dites "urbaines" et a ainsi su réorienter pour partie son activité pour être davantage en phase avec l’évolution du quartier, est de facture plutôt traditionnelle, peu adaptée à une clientèle parisienne et touristique aisée et branchée intéressée par des produits hauts de gamme ou de luxe, de notoriété et des concepts innovants.

Quant à la hausse de la fréquentation du centre Georges Pompidou, situé à 300 mètres de la rue du Plâtre, qui est de 34,20 %, donc significative, il s’agit d’une clientèle qui n’est pas susceptible d’être intéressée par le commerce du preneur, qui n’est pas une enseigne nationale ou internationale connue.

Il convient par conséquent d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 22 051 euros par an.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 10 Juin 2020 n° 18/19078

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