Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Déplafonnement et travaux d’amélioration

dimanche 19 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Pour mémoire :

  • l’article R 145-3 du Code de Commerce prévoit qu’en cas de modifications des caractéristiques des locaux tel que l’augmentation de la surface de vente, les travaux constituent un motif de déplafonnement lors du premier renouvellement.
  • l’article R145-8 du Code de Commerce prévoit qu’en cas de travaux d’amélioration, tels que le réagencement des locaux ou l’amélioration des éléments d’équipements, ces travaux seront pris en compte soit lors du premier renouvellement si le bailleur a participé à leur financement soit lors du second si le bailleur n’y a pas participé personnellement.

En l’espèce, le 25 octobre 1967, M. S..., aux droits duquel viennent MM. H... et K... D... (les consorts D...), a donné à bail à M. et Mme V... des locaux commerciaux.

Le 25 octobre 2001, la société LMDM a acquis le droit au bail.

Le 18 mai 2005, le bail a été tacitement renouvelé.

Le 14 janvier 2014, la société locataire a sollicité le deuxième renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014.

Manifestant leur désaccord sur le prix du bail renouvelé, les consorts D... ont saisi le juge des loyers commerciaux.

Pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par la société locataire entre 2001 et 2005, la Cour d’appel retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

La Cour de Cassation censure l’arrêt en considérant qu’en l’absence de clause d’accession, les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, mais se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mars 2019, 18-13.221

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