Déplafonnement et date de réalisation des travaux du locataire

Le bailleur doit être débouté de sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, dans la mesure où la date et l’auteur des travaux réalisés dans les locaux loués sont inconnus.

En effet, c’est au bailleur qui sollicite un retour à la valeur locative d’établir à quelle date les travaux d’amélioration qu’il invoque ont été réalisés.

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que les travaux litigieux ont été réalisés par la société LOFT entre 1984 et 1989.

Ils se prévalent d’un courrier de M. C. du 9 juillet 1985, des constatations de l’expert judiciaire, de l’aveu de la société VICTOIRE, qui soutient que les travaux sont nécessairement antérieurs à l’absorption de la société LOFT par la société VICTOIRE en 1998, puisque cette dernière déclare n’avoir jamais réalisé de travaux.

Ils indiquent que compte tenu de la difficulté de déterminer la date de réalisation des travaux, ils ne se sont pas contredits en prétendant dans un premier temps que ces travaux avaient été réalisés en 1998, lors de la reprise par la société VICTOIRE.

Ils soutiennent encore qu’ils n’ont pas l’obligation d’apporter la preuve de la date exacte de réalisation des travaux ; que la société LOFT ayant été absorbée par la société VICTOIRE, elle a repris à son compte les travaux réalisés par la société LOFT.

La société locataire rappelle que la charge de la preuve de la modification notable appartient aux bailleurs ainsi que la preuve de la date de réalisation des travaux ; qu’ils n’apportent pas cette preuve ; que l’expert judiciaire n’a pu déterminer la date de réalisation de ceux-ci ; que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

Or, les bailleurs ont dans un premier temps indiqué que les travaux avaient été réalisés au cours du bail expiré, avant d’indiquer qu’ils avaient été réalisés en 1998 puis entre 1984 et 1989 ; que les bailleurs n’apportent pas la preuve qu’ils ont participé financièrement aux travaux.

De plus, le rapport d’expertise judiciaire a simplement permis d’établir, par comparaison avec la désignation des locaux dans le bail initial de 1984, que des travaux importants ont été réalisés et qu’ils ont augmenté la surface de vente de plus de 75 %.

Aucun élément ne permet de dater les travaux et la preuve n’est pas apportée que ces travaux ont été réalisés par la société locataire actuelle ou par la précédente locataire.

La cour d’appel rappelle que "C’est au bailleur qui sollicite un retour à la valeur locative d’établir à quelle date les travaux d’amélioration qu’il invoque ont été réalisés."

En conséquence, la cour d’appel a décidé d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 13 680 euros par an.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Février 2018 - n° 16/17095