Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Dégradations et vandalisations des boutiques : qui doit payer ?

dimanche 17 février 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsque le bail commercial prévoit que le locataire aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, l’assureur du locataire doit tout prendre en charge sans recours contre le bailleur ou son assureur.

Les locaux commerciaux ont été l’objet d’un vol avec dégradations. L’assureur du locataire a indemnisé ce dernier pour les dégradations causées au rideau métallique et à la porte automatique du magasin.

C’est en vain que l’assureur du preneur se retourne contre le bailleur et son assureur, en invoquant l’article 1720 du Code civil, selon lequel le bailleur est tenu pendant la durée du bail de faire faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En effet, ces dispositions légales ne sont pas d’ordre public et il peut donc y être dérogé par des stipulations du contrat de bail.

Or, en l’espèce, le contrat prévoit que le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seront à sa charge exclusive.

Seuls resteront sous la responsabilité du bailleur la toiture, les murs extérieurs et planchers.

En visant "les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires" de façon générale, cette clause a vocation à s’appliquer quelle que soit la cause des dégradations.

Ne pas l’appliquer dans l’hypothèse de dommages causés par des tiers reviendrait à dénaturer une stipulation contractuelle claire et précise.

Par ailleurs, la force majeure visée à l’article 1755 du Code civil n’est pas caractérisée.

En effet, la survenance d’un vol n’est pas imprévisible, d’autant moins dans un local commercial.

Elle n’est pas non plus irrésistible, puisque la preuve n’est pas apportée que toutes les mesures ont été prises pour empêcher une intrusion.

Cour d’appel, Nancy, 1re chambre civile, 22 Janvier 2019 n° 17/03004

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