Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Covid 19 : TJ Paris et Perte de la chose louée

lundi 20 décembre 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Dans une récente décision rendue au fond par le Tribunal Judiciaire de Paris concernant un local commercial dans un centre commercial, le Tribunal Judiciaire a condamné le locataire à payer les loyers y compris pendant les périodes de fermeture et rejeté les argumentations juridiques suivantes : (1) la perte de la chose louée, (2) l’exception d’inexécution, et (3) la force majeure.

En l’espèce, la société preneuse invoque les effets de la crise sanitaire liée à l’épidémie du COVID 19 interdisant l’accueil du public dans les centres commerciaux pour se voir exonérer du paiement des loyers et charges pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 27 novembre 2020 et du 31 janvier au 19 mai 2021 en invoquant trois fondements, celui de l’article 1218 alinéa 2 du Code civil, l’exception d’inexécution et la perte de la chose louée.

Pour mémoire, par arrêtés des 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid 19, suivis du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19, il a notamment été décidé à compter du 14 mars 2020 à minuit que certains établissements et commerces ne pouvaient plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020, parmi lesquels les centres commerciaux dont la surface est supérieure ou égale à 20 000 m² ce qui est le cas du centre commercial XXX.

Cette mesure a été prolongée pour les centres commerciaux par les décrets n°2010-
1310 du 29 octobre 2020 et n°2021-99 du 31 janvier 2021 prescrivant les mesures
générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état
d’urgence sanitaire.

Il est constant que durant les période concernées, la société locataire n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination.

Le Tribunal Judiciaire de Paris rejette les demandes du locataire pour les motifs suivants :

1- Sur la force majeur

Le Tribunal Judiciaire de Paris rappelle :

"Le moyen tiré de la suspension des obligations réciproques des parties sur le fondement de l’article 1218 alinéa 2 du Code civil ne saurait prospérer dès lors qu’il est acquis que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure."

2- Sur l’exception d’inexécution et l’obligation de délivrance du Bailleur

Le locataire soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en ne lui permettant pas d’exploiter les locaux.

Le Tribunal Judiciaire rejette l’argumentation du locataire considérant que

"l’impossibilité d’exploiter ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais des décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie notamment celle de recevoir du public."

A ce titre, il convient de faire observer que les ordonnances n°2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020, qui ont exclu la mise en œuvre de la clause résolutoire pendant l’état d’urgence sanitaire, à compter du 12 mars 2020 (article 4), n’ont pas pour autant
suspendu l’exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux pendant
cette période.

Le preneur n’est donc pas fondé à solliciter l’exonération du paiement des loyers au titre d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

3- Sur la perte de la chose louée

Là encore, la demande du locataire d’obtenir la réduction du montant des loyers dus pour perte de la chose louée (article 1722 du Code Civil) est rejetée.

En effet, l’interdiction de recevoir du public prescrite par les autorités administratives à l’origine de l’impossibilité d’exploiter pendant une durée limitée résulte de dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l’activité exercée dans les locaux.

Les dispositions de l’article 1722 du Code civil n’ont donc pas vocation à s’appliquer aux conséquences sur l’activité d’un commerce résultant des dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et de mise en œuvre de mesures de police administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID 19 de sorte que le preneur n’est pas fondé à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant les périodes considérées.

Dès lors, la locataire sera déboutée de sa demande de remboursement des loyers pour les périodes considérées.

Tribunal Judiciaire de Paris 26 octobre 2021 n°20/06292

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