Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Covid 19 - Paris - Fond : Impayés et Perte de la chose louée

jeudi 19 mai 2022, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Paris, statuant au fond, a rejeté l’argumentation du Preneur fondée sur la perte de la chose louée visant à ne pas payer les sommes dues au Bailleur pendant les périodes de fermeture administrative COVID 19.

Pour mémoire, en application de l’article 1722 du Code civil :

  • si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ;
  • si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, le locataire a une activité de "prêt-à-porter, cuir et accessoires, lingerie et maille".

Le Preneur avait reçu un congé sans offre de renouvellement de son bail commercial avec paiement d’une indemnité d’éviction. Il n’était plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation au titre de son droit au maintien dans les lieux.

Compte tenu du droit au maintien dans les lieux, l’article 1722 du Code Civil peut s’appliquer au preneur d’un bail commercial maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.

Selon la Cour d’appel de Paris, l’article 1722 est applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le preneur s’est trouvé, par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, d’en faire usage conformément à sa destination.

L’état d’urgence sanitaire et les mesures générales de confinement prises par l’autorité administrative au cours des années 2020 et 2021, ne sont pas de nature à entraîner la perte partielle de la chose louée, s’agissant de mesures générales ne privant pas les professionnels de la jouissance du bien loué, avec possibilité d’y effectuer des travaux d’entretien ou de rénovation, ou diverses tâches de gestion, même si ces mesures restrictives de circulation du public ont nécessairement eu un impact négatif sur l’activité commerciale.

La société locataire n’invoque pas de mesure de fermeture administrative de son commerce.

L’indemnité d’occupation (ce qui est donc transposable au loyer) est en conséquence due sans interruption jusqu’à la restitution des clefs.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 13 Avril 2022 n°17/00655

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