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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

COVID - 19 Exigibilité des impayés de loyers à LYON

mardi 27 avril 2021, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de LYON considère que les loyers pendant les périodes de fermeture de locaux pris à bail commercial sont exigibles et rejette tous les fondements juridiques (la force majeure, la perte temporaire de la chose louée, l’exécution du contrat de bonne foi, l’absence de cause, l’exception d’inexécution) invoquées par le locataire comme contestations sérieuses.

En l’espèce, aux termes d’un bail commercial plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois le 14 décembre 2011 pour une durée de 11 ans à effet du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2022, un locataire de locaux commerciaux exploite une activité de restauration traditionnelle.

Suite aux arrêtés des 14, 15 et 17 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 lui interdisant d’accueillir du public
et ce jusqu’au 10 mai 2020 inclus, le locataire a indiqué au bailleur, sa nécessité de suspendre le paiement des loyers durant les mesures de confinement dans l’attente d’une réouverture.

Dans ce contexte, le bailleur a assigné en référé le locataire en paiement des arriérés locatifs.

La Tribunal Judiciaire de Lyon a condamné le locataire à payer les sommes dues pendant les périodes de fermeture.

Le Locataire a interjeté appel de la décision et la Cour d’appel a alors évoqué les fondements juridiquement opposés par le locataire comme constituant selon lui des contestations sérieuses s’opposant au paiement des loyers.

La Cour d’appel rappelle en préambule que les stipulations applicables sont soumises aux dispositions du Code Civil avant la réforme applicable du 1er octobre 2016 ce qui ne change pas la portée de la décision dans la mesure où sur les points juridiques les nouvelles dispositions correspondent à la codification de la jurisprudence.

Ceci étant rappelé, voici ses analyses :

1- Sur la force majeure

Selon l’article 1148 du code civil ancien, il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque par suite d’une force majeure, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s’était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il s’en déduit que la force majeure, évènement extérieur, imprévisible et irrésistible, est de nature à dispenser le débiteur de son obligation.

En l’espèce, si l’épidémie de covid 19 est un évènement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un évènement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible, par sa nature d’être exécutée, de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, n’étant pas de nature à caractériser une irrésistibilité.

Il en résulte que la cause d’exonération en raison d’un cas de force majeure invoquée par la locataire ne constitue pas une contestation sérieuse.

2- Sur la perte temporaire de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, le bien loué n’a été aucunement détruit, que ce soit en totalité et en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant aucunement être assimilée à une destruction, sauf à détourner de leur sens les dispositions pré-citées.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire, durant la période de confinement, a totalement rénové les terrasses et l’intérieur d’une partie des locaux loués.

Il en résulte que la cause d’exonération pour destruction des locaux loués invoquée par la locataire ne constitue pas une contestation sérieuse.

3- Sur l’exécution du contrat de bonne foi

L’article 1134 du code civil ancien, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement fomées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bailleur n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi en se limitant à exiger le paiement d’un loyer incontestablement dû, ce qui n’est que la stricte application du contrat de bail.

Il n’est par ailleurs aucunement fait état d’un élément sérieux susceptible de le constituer de mauvaise foi alors que les pièces produites établissent qu’en réalité c’est la locataire qui a décidé, par courriel du 18 mars 2020, de suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans pour autant justifier de quelconques éléments comptables pour asseoir sa position, et sans entreprendre au préalable aucune négociation avec son bailleur, ni se concerter avec lui.

Il en résulte que la cause d’exonération en raison d’une exécution de mauvaise foi du contrat invoquée par la locataire ne constitue pas une contestation sérieuse.

4- Sur l’absence de cause

Aux termes de l’article 1131 du code civil ancien, l’obligation sans cause ou fausse cause ou cause illicite ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, l’obligation de la locataire de payer les loyers est bien causée puisque la locataire est en possession des locaux depuis 1997 et qu’elle les exploite depuis cette date, et bien plus les a rénovés durant la période confinement comme précédemment exposé.

Il en résulte que la cause d’exonération en raison d’une absence de cause invoquée par la locataire ne constitue pas une contestation sérieuse.

5- Sur l’exception d’inexécution

La théorie jurisprudentielle de l’exception d’inexécution, par la suite consacrée par les dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, autorise le preneur a ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

En l’espèce, il convient de rappeler, de nouveau, que le preneur est bien en possession des locaux loués, qu’il les a occupés et les occupe, y compris pendant la période de confinement puisque durant cette période il a effectué des rénovations.

Il apparaît donc que le bailleur a bien exécuté son obligation de délivrance.

En outre, l’ impossibilité temporaire d’exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n’a aucune prise, celui-ci n’étant aucunement impliqué par une une impossibilité temporaire d’exploitation qui ne résulte aucunement de son fait.

Il en résulte que la cause d’exonération au titre de l’exception d’inexécution ne constitue pas une contestation sérieuse.

En conclusion, c’est à raison que le premier juge a retenu qu’aucune des causes d’exonération dont se prévalait la locataire pour justifier son absence de paiement des loyers ne constituait une contestation sérieuse.

Cour d’appel de Lyon, 8ème chambre, 31 mars 2021 n° 20/05237

Vos commentaires

  • Le 10 juin à 23:09, par jack colliez

    excellente démonstration juridique permettant de réfuter point par point tous les arguments juridiques précédemment présentés devant les tribunaux concernant l’influence du COVID 19 sur le paiement des loyers des baux commerciaux. Toutes les théories juridiques ont été présentées par le preneur et tous ont été réfutées de manière magistrale par le tribunal. Cette décision est encourageante pour les propriétaires bailleurs qui ne perçoivent pas les loyers du preneurs. Il faut rappeler que malgré les différents décrets pris par le gouvernement les loyers commerciaux sont dus.

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