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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Coronavirus COVID 19 : Impayés de loyers

dimanche 15 mars 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Suite à l’arrêté du 14 mars 2020 ordonnant la fermeture des établissements recevant du public, les propriétaires bailleurs et les locataires peuvent légitimement s’interroger sur les règles de droit applicables pendant cette période en cas d’impayés de loyers. Voici notre analyse.

Pour mémoire, par arrêté du 14 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l’article GN1 de l’arrêté du 25 juin 1980 plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020 ( pour plus détails et exception cliquez ici )

Dans ce cadre, trois règles de droit semblent bien pouvoir s’appliquer :

1- La force majeure

Si le COVID-19 est assimilé à un cas de force majeure, la responsabilité du locataire pourra être écartée en cas de retard. Pour qu’il soit qualifié comme tel, le COVID-19 doit répondre aux critères cumulatifs suivants :

(i) être un événement échappant au contrôle des parties,

(ii) qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat,

et (iii) dont les effets empêchent la poursuite de l’exécution du contrat.

Le 2 mars 2020, le ministère de l’Economie et des Finances a déclaré que l’État considère le COVID-19 comme un cas de force majeure pour tous les marchés publics d’État, si bien qu’aucune pénalité de retard ne sera appliquée si ce motif devait être invoqué.

Par analogie, il n’est pas exclu que l’épidémie puisse être considérée par la jurisprudence comme un cas de force majeure pour les relations contractuelles privées dont les baux commerciaux.

Les locataires devront démontrer une réelle impossibilité d’exécuter le contrat en question du fait de la présence ou de la menace du COVID-19.

Cependant, par le passé, les juges français se sont montrés plutôt réticents à qualifier une épidémie de cas de force majeure (grippe H1N1 : CA Besançon 8 janvier 2014 n°12/02291 ; virus de la dengue : CA Nancy du 22 novembre 2010 n°09/00003 ) et il faudrait donc, à notre sens, que le COVID-19 empêche totalement et irrémédiablement
l’exécution du bail commercial conclu avant son apparition, pour pouvoir être qualifié de cas de force majeure.

A n’en pas douter, même si par extraordinaire, les juridictions ne qualifiaient pas cette pandémie de force majeure d’autres solutions juridiques pour aider les commerçants seraient trouvées.

2- L’obligation de délivrance

Sans rentrer dans les détails, l’article 1719 du Code Civil impose au Bailleur de permettre au Preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués et d’en jouir paisiblement.

Suite à l’arrêté de fermeture, les propriétaires des centres commerciaux, Retails Park, galeries marchandes ont décidé de les fermer.

A notre sens, ces circonstances permettent au commerçant d’opposer alors le manquement à l’obligation de délivrance.

3- L’imprévision

Depuis le 1er octobre 2016, un nouvel article permet au juge de procéder à l’adaptation du contrat. Il s’agit de l’article 1195 du Code Civil qui dispose que :

Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

En d’autres termes, le locataire pourra tenter de se prévaloir de cette disposition pour demander une réduction/suppression de loyer pendant la période pendant laquelle le preneur n’aura pas pu exploiter son activité.

Vos commentaires

  • Le 17 mars à 13:30, par Mylmul

    Bonjour
    Je suis propriétaire et loue les murs d’un local commercial .L’activité étant interdite pour cause de pandémie Coid19 car ce local est un lieu de bien être, le commerce est fermé.
    Comment cela va t il se passer pour les paiement des loyers ?
    Si mon locataire refuse de payer son loyer, serais je indemnisée.
    Je vous remercie

  • Le 17 mars à 14:51, par bellais michel

    Bonjour ,

    Si on peut comprendre les difficultés du commerçant preneur contraint à fermer , de quoi vit le Propriètaire qui n’a que ses loyers en revenus pour vivre , quelles mesures comptes prendre l’état qui ne parle pas de l’indemnisation des Propriètaires qui je pense considère comme des nantis . les mesures pour les Propriètaires pourraient être les suivantes :

    1°) loyers payés par l’état .

    2°) exonèration des impôts fonciers .

    etc ..etc .

    Cordialement .

  • Le 18 mars à 02:41, par SMADJA

    Bonjour, J’ai signé, en date du 13/01/2020, un bail saisonnier (vente prêt-à-porter) de 8 mois à compter du 10/03/2020. Le loyer qui s’élève à 40.000€ a déjà été acquitté dans sa totalité. Puis-je réclamer une diminution à mon propriétaire correspondant à la période durant laquelle je n’aurai pas le droit d’exploiter ce local. En cas de refus de renégociation du bail, quelles actions puis-je intenter.
    Je vous remercie de vos conseils.

  • Le 18 mars à 03:11, par Vikka

    Bonjour,

    J’ai une question concernant le sujet.
    Je suis locataire d’un bien immobilière (meuble) depuis l’année 2019 (c’est ma résidence principale), depuis le janvier 2020 je travail tent que micro-entrepreneur et domiciliation de mon entreprise se trouve à l’adresse de ma résidence principale.

    À cause de l’épidémie de coronavirus j’étais obligé d’arrêter le travail comme toutes les entreprises non essentielles. Je me retrouve dans une situation financière difficile à cause de propagation de Covid-19. Je n’ai plus de travaille et donc plus de ressources financières.

    Le 16 mars le Chef de l’État à annoncé dans son discours à la population française sur la suspension des paiements de loyer pour les PME (que je suis), après quoi je me suis tourné vers le propriétaire de bien que je loue avec un e-mail officiel, avec une demande de suspension des paiements pour la location de l’appartement. Je lui expliquant ma situation financière difficile parce que à cause de l’épidémie je ne peux pas travailler et malheureusement je n’ai pas de droit à chômage, donc aucunes resources pour la période de quarantaine.
    Le propriétaire de l’appartement a refusé ma demande de suspension d emoter pour la période de quarantaine et a dit que je devais suivre les obligation contractuelles, sinon il fera tout son possible judiciaire pour que je lui paie le loyer. Je ne sais plus quoi faire, je n’ai vraiment pas de moyenne financière pour pouvoir payer le loyer pour la période de quarantaine tent que je ne travaille pas.

    Est-ce que la loi dit quelque chose sur la situation de force majeure dans mon cas ? (jusqu’à présent je n’ai jamais eu de retard dans le paiement du loyer et le mois de mars a été payé, je m’inquiète de mes difficultés à payer le loyer du mois d’avril.)
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

  • Le 19 mars à 09:19, par Patrick Charles BESCHER

    Bonjour,

    Je suis propriétaire bailleur d’un local commercial. Mon locataire me réclame une suspension de loyer de six mois (il est fleuriste) Je trouve cela honteux. Quand pensez vous.
    Merci de votre réponse.

    Patrick BESCHER

  • Le 19 mars à 12:46, par Marc BLEWETT

    Bonjour, je suis dans une situation similaire car moniteur de ski aux Arcs les activités ont été stoppées net.
    Donc pas d’entrée d’argent sur mars et avril.
    J’ai signé en novembre un bail de location qui se termine en avril 2020. Je souhaite quitter mon logement fin de cette semaine et malheureusement l’agence immobilière exige le paiement du loyer d’avril.
    Je tiens à préciser que l’appartement a changer de propriétaire en cours de saison.
    Merci pour vos commentaires et préconisations.
    Cordialement
    Marc

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