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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Convention d’occupation précaire : exemple de motifs de précarité

dimanche 2 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Constitue un événement incertain et extérieur à la volonté des parties permettant de donner la qualification de convention d’occupation précaire, l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds dès lors que la date de cette cession en constitue le terme.

Pour mémoire, il est possible à des parties de ne pas soumettre au statut des baux commerciaux leur relation contractuelle en faisant application de l’article L 145-5-1 du Code de commerce.

Cet article permet de signer une convention d’occupation précaire, quelque soit sa durée, dès lors que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de l’existence de circonstances particulières extérieures à la volonté des parties.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 24 octobre 2005, Jean a conclu avec la SARL "les Arcades" un bail commercial portant sur un local situé [...], dans lequel était exploité un fonds de commerce de charcuterie traiteur, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005, et moyennant un loyer annuel de 10’123 euro.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2007, la SARL et Jean ont signé un accord ayant pour objet d’anticiper la rupture du bail en cours à effet du 31 décembre 2007, laissant le propriétaire bailleur libre de convenir d’un nouveau bail avec les éventuels successeurs de la SARL..

Il ressort clairement de la convention conclue entre les parties que le preneur, qui allait prendre sa retraite, a délivré congé à l’expiration de la première période triennale, mais a souhaité se maintenir dans les lieux le temps de trouver un acquéreur pour son fonds de commerce.

Les parties ont dès lors décidé de conclure une convention d’occupation précaire pour une durée limitée à 23 mois maximum, afin que le locataire vende son fonds de commerce, le bailleur se réservant la possibilité de conclure un bail commercial avec l’acquéreur.

Cette convention d’occupation précaire est valable, puisqu’elle a été conclue en raison de circonstances particulières et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la volonté des parties.

Il n’y a aucune fraude aux droits du preneur, qui a pris l’initiative de résilier le bail et a renoncé sans équivoque aux droits résultant du statut du bail commercial.

Par conséquent, le locataire est devenu sans droit ni titre à l’expiration de la convention d’occupation précaire et le bailleur était en droit de demander son expulsion.

C’est en vain que le locataire recherche la responsabilité du bailleur à qui il reproche une attitude déloyale ayant fait échouer la vente du fonds de commerce.

Le bailleur s’est contenté d’informer le candidat acquéreur de la procédure en cours et de formuler une proposition d’accord amiable n’est pas assimilable à une contrainte exercée sur l’acquéreur potentiel pour l’amener à conclure un bail aux conditions proposées dont rien n’établit au surplus qu’elles relevaient du "racket contractuel" .

Cour d’appel de Caen, Chambre civile et commerciale 2, 14 juin 2018, RG N° 15/02811

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