Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences de la non réalisation d’une condition suspensive

dimanche 29 mai 2022, par Gabriel Neu-Janicki

En cas de non réalisation de la condition suspensive du bail commercial, celui-ci est anéanti, le bailleur doit donc restituer les loyers perçus et ne peut pas réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation même prévue contractuellement.

Pour mémoire, l’article 1304-6 du code civil dispose que :

"L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé."

En d’autres termes, si l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Bien évidement, cela est sous réserve, et ce en vertu de l’article 1304-3 du même code, que celui qui avait intérêt à la condition n’en ait pas empêché l’accomplissement,

En l’espèce, les parties ont conclu un bail commercial sous la condition suspensive de l’obtention par le preneur d’une autorisation d’exercer par l’ordre des médecins.

Cette autorisation ayant été refusée dans le délai stipulé par le bail, la condition a défailli de sorte que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il n’est par ailleurs pas établi que la défaillance de la condition soit le fait du preneur.

Le bailleur doit donc restitution des sommes perçues à titre de loyers et de dépôt de garantie.

De plus, du fait de l’anéantissement du contrat, le bailleur est mal fondé à solliciter l’application de la stipulation relative à une indemnité d’occupation.

Il est indifférent que le preneur ait occupé les locaux durant trois mois.

En effet, cette mise à disposition résulte d’une volonté du bailleur de mettre à disposition les locaux pendant cette durée tout en acceptant de faire dépendre cette occupation d’un événement futur et incertain

Le bailleur ne peut donc prétende à l’indemnisation du préjudice au titre de l’occupation précaire des lieux.

Cour d’appel, Colmar, 1re chambre civile, section A, 18 Mai 2022 n°20/00133

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