Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences de l’interprétation de la clause d’accession

dimanche 13 décembre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

La clause qui prévoit que le preneur a l’obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif" constitue une clause d’accession en fin de jouissance et ne permet pas au bailleur de se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé sauf en cas de participation financière du bailleur.

En l’espèce, le 16 mars 2011, la SCI bailleresse a donné congé à la société locataire avec offre de renouvellement au 30 septembre 2011, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné. Le 24 mars 2011, la société locataire a accepté le principe du renouvellement, mais s’est opposée à la fixation du loyer au-delà de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction.

La SCI a assigné la société locataire en fixation d’un loyer déplafonné.

C’est en vain que la société bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1 octobre 2011.

En effet, la cour d’appel a relevé que les travaux effectués au cours du bail expiré par la locataire, à l’exception de ceux relatifs à la mise en conformité des locaux et à la réfection d’un plancher vétuste relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, avaient tout à la fois modifié notablement les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce, de sorte que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications.

Elle a constaté qu’aux termes du bail, le preneur avait obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif ».

Elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que la clause d’accession s’appliquait à l’ensemble des travaux effectués par le preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

Elle a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

C’est en vain que la SCI bailleresse fait le même grief à l’arrêt.

En effet, la cour d’appel a retenu qu’en l’absence de clause expresse, les travaux de mise aux normes de sécurité et ceux relatifs à la réfection d’un plancher vétuste relevaient de l’obligation de délivrance et étaient à la charge du bailleur.

Elle a pu en déduire qu’en dépit de la participation financière du bailleur, ces travaux ne pouvaient justifier le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Septembre 2020 n°19-21.713

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