Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences de l’absence de régularisation des charges (avant la loi Pinel)

dimanche 8 avril 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Dans le cadre d’une procédure de référé, concernant un bail avant l’application de la loi PINEL, l’absence de régularisation des charges de manière annuelle conformément aux stipulations contractuelles ne constitue pas une contestation sérieuse, dans la limite de la prescription quinquennale.

En l’espèce, la société C.L.I. en deuxième lieu, reproche au premier juge d’avoir jugé que la demande de régularisation des charges et la production des justificatifs par Mme C. en 2015 rendaient les charges dues au titre des années 2011 à 2014 exigibles alors que le mandataire de celle-ci avait omis de le faire annuellement comme le prévoit le contrat de bail. Elle se réfère également aux dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce.

Toutefois, ainsi qu’il ressort de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juillet 2014, les dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce ne sont pas applicables au contrat liant les parties, conclu le 27 mai 2003 et renouvelé en 2012.

Il en va de même de l’article R 145-36, tel qu’il ressort du décret n° 2014-1317.

Ainsi que le premier juge l’a retenu par des motifs que la cour fait siens, si la convention qui fait la loi des parties stipule en page 12, sous le titre ’charges’, qu’un apurement des comptes aura lieu au moins une fois par an, ni cette convention ni la législation applicable à celle-ci ne prévoient d’autre sanction en cas de manquement à cette obligation et de régularisation postérieure par le bailleur que l’application de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil.

Il ressort des débats et des pièces produites que Mme C., par message électronique du 8 décembre 2015, a adressé à la société appelante le décompte des charges dues au titre des années 2010 à 2014 ainsi que les pièces justificatives et indiqué avoir transmis ces documents au conseil de cette dernière le 13 novembre 2015.

Le défaut de régularisation annuelle des comptes de charges ne saurait donc constituer une contestation sérieuse au droit de Mme C. d’obtenir, dans la limite de la prescription quinquennale, les sommes qui lui sont dues à ce titre après qu’elle a communiqué à la société locataire le décompte et les justificatifs de celles-ci.

Il en va de même des dispositions des articles 1984 et suivants du code civil en ce qu’elles prévoient l’engagement du mandant par les actes commis par son mandataire. L’omission par le mandataire de Mme C., auquel était confié la gestion du bien donné en location, de procéder à l’apurement des comptes annuels dans les conditions prévues par le contrat de bail n’a pas privé celle-ci du droit d’obtenir les sommes dues à ce titre dans la limite du délai de prescription de 5 ans.

Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 2, 14 Décembre 2017 – n° 16/21416

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