Conditions de validité du congé d’un bail dérogatoire

Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale de trois ans, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, prive le locataire de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail.

Pour mémoire, l’article L 145-5 du Code de Commerce dispose que :

"Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

(...) "

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire prévoyait :

• qu’il était « consenti et accepté pour une durée d’une année qui a commencé à courir rétroactivement du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2016 et qu’il sera renouvelé tacitement à l’issue de la première année et ainsi chaque année, sans dépasser une durée maximum de trois ans »,
• et qu’aucun délai de prévenance, hormis l’antériorité du congé au regard de la date d’expiration du bail, n’était imposé au bailleur.

De manière claire, les bailleurs avaient fait connaître, par acte d’huissier du 28 juin 2017 antérieur au terme normal du bail (30 juin 2017), leur volonté de ne pas poursuivre celui-ci,

Ainsi, la Cour d’appel a pu valablement en déduire que la locataire ne pouvait se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux statutaires.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Mai 2022 n°21-15.389