Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conditions d’exigibilités des honoraires de gestion

jeudi 18 mars 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Dès lors que les honoraires de gestion sont mis à la charge du preneur et qu’ils sont calculables au prorata des surfaces louées, le Preneur doit les régler même si leurs montants ne sont pas précisés.

En l’espèce, la société QP a donné à bail commercial à la société C. des locaux à usage commercial situés dans une galerie marchande.

La bailleresse a assigné la locataire en paiement d’honoraires de gestion.

La Cour d’appel de Bordeaux l’a débouté de sa demande en considérant que le montant de cette charge supplémentaire d’honoraires de gestion locative n’était ni déterminé ni déterminable,

Plus précisément, la Cour d’appel a rejeté la demande de la société QP en paiement des honoraires de gestion,considérant que le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat, qu’il en est de même des charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire, lesquelles sont alors un supplément de loyer, et que, si cette charge supplémentaire d’honoraires de gestion locative est expressément prévue au contrat, son montant n’est ni déterminé ni déterminable.

Le Bailleur s’est pourvu en cassation.

Le Bailleur a considéré que la Cour d’appel a dénaturé l’écrit qui lui était soumis dans la mesure où le bail prévoyait :

  • à l’article 23 que «  les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s’agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d’analyse, d’assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif  »  ;
  • à l’article 10.11 que «  les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l’ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant (…) aux frais et honoraires de gestion  »  ;

En d’autres termes, les parties s’étaient accordés sur le fait que les honoraires de gestion étaient mis à la charge du preneur et qu’ils étaient calculables au prorata des surfaces louées.

La Cour de Cassation censure le raisonnement de la cour d’appel au visa de l’article 1134 du Code Civil devenu l’article 1103 du Code Civil depuis le 1er octobre 2016.

Elle rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En effet, la Cour de Cassation considère que la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constats à savoir que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 mars 2021 n° 20-11.746

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