Clauses exonérant le bailleur d’assurer l’environnement commercial

Dans le cadre d’une procédure d’acquisition de clause résolutoire, le preneur ne peut opposer au bailleur le défaut de celui-ci à son obligation de moyens de lui assurer un environnement commercial sauf si le bail le prévoit. La décision cite les clauses exonératoires.

En l’espèce, la Cour d’appel a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement de l’arriéré de loyers dans le mois de la délivrance du commandement de payer.

C’est en vain que le preneur soutient qu’il existe une contestation sérieuse afférente à l’obligation de moyen pesant sur le bailleur de tout mettre en œuvre pour lui assurer un environnement commercial favorable, à laquelle il lui reproche de manquer depuis plusieurs années, les locaux étant situés dans un centre commercial.

En effet, contrairement aux obligations de délivrance des locaux donnés à bail et de jouissance paisible dues au preneur fondées sur les dispositions législatives et réglementaires applicables, le bailleur n’est tenu d’une obligation d’assurer un environnement commercial favorable au preneur qu’autant que le bail le prévoit.

En l’espèce, la simple lecture des conditions générales du bail commercial permet de constater que celles-ci n’ont pas entendu faire peser une telle obligation sur le bailleur.

Les clauses du bail précisent au contraire que :

• le "preneur déclare contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre, de la concurrence, du dynamisme des commerçants du centre, des actions commerciales relevant des décisions de l’organisme des commerçants du centre, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerçants constituant le centre, sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard".
• "le preneur reconnaît que le bailleur ne saurait engager sa responsabilité au titre de la promotion, du développement, de l’animation et/ou de la publicité du centre, quels que soient les moyens mis en oeuvre".

Ainsi, pour la Cour d’appel, le bailleur n’est tenu d’une obligation d’assurer un environnement commercial favorable au preneur qu’autant que le bail le prévoit et oserons-nous le rajouter, ne l’exclut pas expressément

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 3 Octobre 2019 n°18/03402