Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Clause de renouvellement automatique ou pas ?

dimanche 16 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans.

En l’espèce, la société locataire prétend qu’elle bénéficie d’une clause de renouvellement automatique du bail commercial en cause de telle sorte qu’il serait renouvelé pour une période de 9 ans de telle manière qu’il se terminerait le 17 septembre 2018, et qu’il ne pourrait ainsi y être mis fin avant l’échéance contractuelle.

Ainsi la société preneuse en déduit que le congé avec offre de renouvellement du bailleur délivré le 10 septembre 2014 pour le 31 mars 2015 serait nul et de nul effet.

Dans le cas présent le bail commercial en cause signé le 18 septembre 2000 s’agissant du renouvellement du contrat stipule :

« 1° - Conditions de renouvellement : À l’issue de neuf années d’exécution :

- si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ;

- si le Preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au Bailleur selon les formes et délais de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953. »

En dépit de l’emploi impropre dans cette clause des termes « renouvelé » et « tacite reconduction » l’objectivité commande de constater que l’absence de toute précision quant à la durée du bail qui serait renouvelé (pour une période qui aurait dû être expressément indiquée à concurrence de neuf ans) montre clairement qu’il ne s’agit pas d’une clause de renouvellement automatique.

De plus de manière extrêmement symptomatique le bail précise que « si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ». Le fait même que chacune des parties puisse dénoncer le contrat implique qu’il ne se renouvelle pas automatiquement.

De toute évidence une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Or, tel n’est nullement le cas en l’espèce.

Il se déduit logiquement des observations qui précèdent que le bail en cause n’ayant pas prévu de renouvellement automatique pour neuf ans, et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu en 2000 s’est prolongé tacitement à compter de la date du 17 septembre 2009 pour une durée indéterminée.

Chacune des parties avait donc la faculté d’y mettre fin ou de provoquer son renouvellement à tout moment selon les formes prévues par le code de commerce. Dès lors le congé avec offre de renouvellement délivré le 10 septembre 2014 soit six mois avant le dernier jour du trimestre civil suivant, soit le 31 mars 2015, apparaît d’une validité qui ne souffre aucune discussion.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e chambre a, 6 juillet 2018, n° 17/13142

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