Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Clause d’accession et motifs de déplafonnement

dimanche 24 mars 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Pour mémoire, l’article 555 du Code Civil prévoit qu’en l’absence de clause d’accession :

- soit les travaux font accession au profit du bailleur contre indemnité en fin de jouissance ;

- soit le bailleur peut demander la remise en état des locaux dans leur état primitif.

En l’espèce, les consorts B. et l’Eurl La Madeleine de Montigny sont liés par un bail commercial sous seing privé en date du 29 septembre 1967 renouvelé régulièrement jusqu’au 29 septembre 2014.

Il s’agit d’une boulangerie-pâtisserie, comportant un magasin en rez de chaussée et un appartement à usage d’habitation à l’étage.

Des travaux d’amélioration auraient été effectués par les bailleurs entre 1994 et 2005 tendant à augmenter la surface louée à l’étage de 8,50 m².

En effet, il résulte des éléments apportés au dossier que le logement d’habitation loué au-dessus de la boulangerie comportait un appentis de 8,50 m² situé en haut de l’escalier menant à l’étage qui, au début de la location n’était pas utilisé car son accès était encombré.

Or, en revanche au moment de l’établissement du rapport non contradictoire d’un expert, cet appentis était effectivement utilisé par le locataire.

Le 14 janvier 2014, la société locataire a sollicité le deuxième renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014.

Manifestant leur désaccord sur le prix du bail renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux.

Pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par la société locataire entre 2001 et 2005, l’arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

LA Cour de Cassation casse l’arrêt aux motifs que :

"Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer."

Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Mars 2019 - n° 18-13.221

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