Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Charges des travaux prescrits par l’autorité administrative

dimanche 4 octobre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Pour que le Preneur supporte les travaux de sécurité prescrit par l’autorité administrative, une stipulation expresse du bail commercial doit le stipuler.

Pour mémoire, il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Cependant, le Bailleur peut s’en décharger sur le Preneur si cela résulte d’une stipulation contractuelle expresse. A défaut, les travaux restent à la charge du Bailleur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er Décembre 2016 n° 15-22248).

Par exemple, quand bien même le bail stipulerait que le ravalement est à la charge du locataire : le seul fait que ces travaux soient exigés par l’administration les assimile à un cas de force majeure, ce qui les met à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 10 mai 2001 n° 96-22.442 ; CA Paris 17 juin 2009 n° 08-07290 : RJDA 2/10 n° 120).

Selon l’arrêt attaqué, après une mise en demeure par la mairie de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie, et le refus de leur prise en charge opposée par la bailleresse, la locataire a effectué divers travaux.

Les travaux réalisés s’étant avérés insuffisants, un arrêté municipal du 14 août 2014 a ordonné la fermeture administrative de l’établissement.

La locataire, qui avait mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux prescrits et de lui rembourser ceux déjà engagés pour la mise en conformité électrique des locaux, a cessé de payer les loyers.

Diverses instances en référé ont abouti au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par la bailleresse.

La société locataire ayant été placée en redressement judiciaire, son mandataire judiciaire a assigné les bailleurs en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité électrique et en exécution des travaux nécessaires.

La société locataire ayant été mise en liquidation judiciaire, son liquidateur, ainsi que les associés de cette société, sont intervenus pour demander l’indemnisation des préjudices nés de la perte du fonds de commerce et du placement en procédure collective, en invoquant la méconnaissance par la bailleresse de son obligation de délivrance.

Pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels sont les travaux de mise en conformité aux normes sanitaires et de sécurité.

En statuant ainsi, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-10.454

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