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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Charges : conditions de facturation des honoraires de gestion technique

dimanche 18 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Les honoraires de gestion technique de l’immeuble doivent être justifiés par le coût réel de gestion technique de l’immeuble. A défaut, ces honoraires ne sont pas dûs.

La loi du 18 juin 2014 a introduit dans le Code de commerce un article L. 145-40-2 qui prévoit que tout contrat doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet article renvoyait à un décret en Conseil d’État pour les charges, impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au preneur.

Le décret est paru le 3 novembre 2014 et prévoit notamment que les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ne peuvent être répercutés sur le preneur.

Or, beaucoup de baux et notamment les baux des bailleurs institutionnels stipulaient des honoraires de gestion des loyers calculés en fonction d’un pourcentage du montant des loyers. Ces bailleurs ont alors prévu dans le bail qu’il était dû, non plus des honoraires de gestion des loyers, mais des honoraires de gestion technique de l’immeuble toujours calculés selon un pourcentage du loyer.

Dans l’arrêt commenté, le preneur estimait que, dès lors que ces honoraires étaient fixés au prorata des loyers perçus, il s’agissait d’honoraires de gestion des loyers tandis que le bailleur prétendait qu’ils étaient liés à la gestion des charges de l’immeuble et de la gestion technique de l’immeuble.

La cour d’appel de Douai, statuant sur appel d’une ordonnance de référé, a considéré que cette dépense n’était pas justifiée par le coût de gestion de l’immeuble, de sorte qu’elle a jugé que le bailleur ne prouvait pas la réalité de l’obligation dont il sollicitait l’exécution conformément à l’ancien article 1315 du Code civil.

Cet arrêt ne se prononce pas sur la question de savoir si les honoraires de gestion des loyers doivent s’interpréter de manière restrictive ou extensive incluant ainsi les charges, taxes et la gestion technique de l’immeuble. En l’occurrence, elle sanctionne le fait que ces honoraires sont stipulés au prorata des loyers alors que le bailleur doit justifier du coût réel de gestion de l’immeuble.

Par cet arrêt, elle semblerait refuser que des catégories de charges fassent l’objet d’un forfait ou soient déterminées au prorata des loyers, exigeant que le bailleur justifie du coût réel des charges.

Cour d’appel de Douai, 2ème chambre, 12 juillet 2018, n° 18/00485

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