Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Validité des clauses d’indexation du loyer à indice de base fixe

samedi 1er mars 2014, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour de cassation met un terme au débat suscité par deux jugements du tribunal de grande instance de Paris en validant les clauses d’indexation du loyer à indice fixe.

1ère décision :

En l’espèce, un bail professionnel assorti d’une clause d’indexation prévoyait que le loyer serait « révisé chaque année le 1er juillet. Indice de référence : 4e trimestre 1987. Valeur 890 ». Se prévalant du caractère fixe de l’indice retenu, le locataire soutenait que cette clause devait être réputée non écrite.

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel de Paris qui a validé cette clause.

En effet, par une interprétation souveraine que l’ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, les juges avaient pu retenir que les parties étaient convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois ; la référence à l’indice du 4e trimestre 1987 n’était que l’illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec la durée d’évolution des indices retenus.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 octobre 2013 n° 12-16335

2ème décision :

La Cour de cassation a jugé que l’application d’un indice de référence fixe n’avait pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, de sorte que la clause d’indexation en cause était valable.

En l’espèce, la clause d’indexation d’un bail commercial prévoyait que le loyer serait « indexé le 1er janvier de chaque année sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee selon la formule suivante : L = Lo×ik / io. L étant le loyer révisé chaque année, Lo le loyer indiqué dans le contrat, io l’indice de base correspondant à l’indice du 2e trimestre 1993 et ik l’indice de révision, soit celui du 2e trimestre civil de l’année précédant chaque révision ».

Le locataire soutenait que cette clause devait être réputée non écrite en raison du caractère fixe de l’indice retenu.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile,11 décembre 2013 n° 12-22616

EN SYNTHÈSE :

Le principe des clauses d’indexation à indice de base fixe est validé mais seulement en l’absence de distorsion entre la variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, c’est à dire conformément à l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier.

En effet, l’article L 112-1 du Code monétaire et financier interdit les clauses prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

De fait, si l’indice de base est fixe, chaque année, la variation entre l’indice de base et celui retenu pour le calcul de l’indexation du trimestre considéré est supérieure à la durée s’étant écoulée entre l’indexation en cours et la précédente indexation, par hypothèse celle de l’année antérieure.

Pourtant, d’un point de vue mathématique, l’application d’un indice de base fixe revient au même que l’application d’une clause d’échelle mobile à indexation successive, en l’absence de distorsion entre la variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions

Cette absence de distorsion a conduit la Cour de cassation, dans le premier arrêt rapporté, à considérer, à propos d’un bail professionnel, qu’une cour d’appel avait pu retenir que la clause d’indexation dont la nullité lui était demandée et qui comprenait un indice de base fixe n’était pas contraire aux dispositions du Code monétaire et financier dès lors qu’elle prévoyait une concordance absolue entre la variation des indices et celle des loyers. Elle retient la même solution dans le cadre d’un bail commercial, dans le second arrêt rapporté.

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