Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Validité de la limitation contractuelle des effets de la fixation à la valeur locative au cours de la vie du bail

lundi 1er février 2016, par Gabriel Neu-Janicki

La clause du bail commercial stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer plancher convenu

La clause "loyer" du bail commercial pose, en des termes clairs et dénués de toute équivoque, à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le bail commercial n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce, pendant toute la durée du présent bail commercial, à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus (27 440 euros hors taxes par an).

La clause concerne les demandes du preneur en fixation judiciaire du loyer pendant la durée du "présent bail", c’est-à-dire les demandes de révision du loyer, et ne distingue pas selon que la demande de révision serait fondée sur l’article L. 145-38 du Code de commerce ou sur l’article L. 145-39 du Code de commerce, visant les demandes tendant à faire fixer judiciairement le loyer du bail révisé, quel qu’en soit le fondement.

Elle tend à garantir au bailleur, avec le consentement exprès du preneur, un loyer minimum intangible pendant toute la durée du bail.

La société locataire est mal fondée à exciper des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

En effet, la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer plancher convenu.

En l’espèce, la révision ouverte au preneur par application des dispositions de l’article L. 145-39 permet de porter le loyer du bail révisé à compter du 1er juillet 2010 au montant minimum stipulé au bail de 27 440 euros par an hors taxes et hors charges alors que, par le jeu de clause d’échelle mobile, le loyer avait atteint 36 660 euros au 18 octobre 2009. Le loyer révisé doit donc être fixé à 27 440 euros par an.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 Janvier 2016 n° 13/23331

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