Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Validité d’une clause limitant la fixation du loyer à la valeur locative en applicationd de l’article L 145-39

lundi 17 avril 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Selon le juge du droit, la clause ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne peut intervenir qu’une fois ce droit acquis, c’est-à-dire après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile. Ainsi, une clause limitant les effets de la fixation à la valeur locative en application de l’article L 145-39 du Code de Commerce ne peut pas être appliquée.

En l’espèce, le contrat de bail commercial, qui prévoyait une indexation annuelle, comportait une clause selon laquelle « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel  ».

La société locataire a sollicité la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce et sa fixation à la valeur locative.

La bailleresse s’est opposée à cette demande en invoquant la clause susvisée.

Pour fixer le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial, l’arrêt retient que la clause litigieuse ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce dès lors qu’elle permet au preneur, une fois remplies les conditions de la demande en révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu.

En statuant ainsi, alors que la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile, la cour d’appel a violé les articles L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce.

Cour de cassation, 3e chambre C, 30 Mars 2017 n° 16-13914

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