Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Valeur locative et valeur loctive de marché au 51, avenue Montaigne 75008 Paris

dimanche 2 juillet 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Un bail commercial portant sur des locaux situés 51 avenue Montaigne à Paris a été consenti pour une durée de 9 ans en vue d’une activité de haute couture, prêt-à-porter de luxe, parfumerie, produits et soins de beauté, et accessoires, moyennant un loyer annuel de 3 100 000 francs.

Ce loyer a fait l’objet d’un aménagement.

La société bailleresse, qui avait fait l’acquisition de l’immeuble abritant les lieux loués, a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction.

L’éviction entraîne la perte du fonds de commerce et le préjudice résultant de l’éviction doit être fixé à la valeur du droit au bail.

Il y a lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé dans la mesure où un changement notable de la commercialité s’est produit qui atteste du dynamisme économique de l’artère et du dynamisme du secteur de luxe qui se développe à cet endroit de la capitale.

En effet, il a été constaté un accroissement notable des enseignes nationales au cours du bail expiré puisque la proportion d’enseignes nationales est passée de 50 pour cent en 2000 à plus de 68 pour cent en juillet 2009.

Cet accroissement s’est accompagné d’une densification commerciale du fait de la hausse des prix des valeurs locatives, résultant du dédoublement des boutiques existantes et de l’occupation des espaces autrefois dédiés à des loges de concierge ou à des bureaux par des boutiques de luxe.

L’avenue dédiée au commerce de luxe draine une chalandise internationale de touristes et d’hommes ou de femmes d’affaires.

La valeur locative de renouvellement est fixée à 4 500 euros du mètre carré et la valeur locative de marché à 6 500 euros du mètre carré.

Ainsi, l’indemnité principale est égale à 5 224 000 euros avec un coefficient de capitalisation de 10. S’agissant des indemnités accessoires, l’indemnité de remploi s’établit à 10 pour cent de l’indemnité principale, soit 522 400 euros et les frais de réinstallation à 173 2000 euros.

Ces sommes doivent être consignées à la Caisse des dépôts et consignations et seront versées sur justificatif au plus tard dans un délai de six mois.

La demande d’indemnisation du trouble commercial causé par l’éviction est rejetée. L’indemnité de licenciement est de 34 837 euros.

L’indemnité globale d’éviction s’élève à 7 513 237 euros dont 225 4400 euros soumis à condition de justificatifs et 5 258 837 euros payable sans délai.

La locataire est condamnée au paiement de 383 498 euros au titres des arriérés de loyers dus avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Juin 2017 - n° 15/09238

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