Usage exclusif de bureaux et déplafonnement

En matière de locaux commerciaux, pour pouvoir bénéficier de la fixation du loyer à la valeur locative au moment du renouvellement, il est possible de se fonder sur la destination contractuelle du bail qui si elle est à usage exclusif de bureaux permet alors une telle fixation. Toutefois, même si les activités visées peuvent correspondre à seulement des activités de bureaux, le bailleur doit faire attention aux faux amis tel l’activité informatique.

L’ article R. 145-11 du Code de commerce se trouve sans application, puisque les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux.

En effet, la destination contractuelle du bail, qui ne mentionne pas l’usage exclusif de bureau, est expressément la suivante :"en fonction des activités tant directes que connexes et complémentaires des membres de la scm B.C.R.S. : architecture, informatique, marchand de biens, transaction, gestion et syndic"

Bien que large, la destination n’est pas ambiguë : si elle vise les activités d’architecture, marchand de biens, transaction, gestion et syndic, elle vise également "l’informatique" ce qui recouvre non seulement des activités purement de conseil en ce domaine mais également la conception et la vente non seulement de matériel mais encore de logiciels. L’argument des bailleurs selon lequel le bail a été consenti à une société de moyen qui a pour seul objet la mise en commun de moyens est détruit par la référence expresse aux "activités" de ses "membres", au surplus "tant directes que connexes et complémentaires" ; le fait que le bail s’intitule "bail professionnel" est sans portée puisqu’il ressort clairement de l’ensemble des dispositions contractuelles que le bail est bien un bail commercial. Le fait que la société locataire ait eu besoin d’aménager des bureaux dans les locaux est sans incidence puisque ces bureaux étaient utiles pour les activités autres que l’informatique. Enfin, la configuration des locaux permet une activité commerciale. Le loyer du bail renouvelé est donc fixé selon les règles posées par l’ article L. 145-34 du Code de commerce , en fonction de la seule variation indiciaire, soit à la somme de 17 528 euros par an.

Cour d’appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 29 Janvier 2014 n° 12/03692