Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Tentative de résolution et cession d’un bail commercial

dimanche 20 décembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Le commandement de payer délivré de mauvaise foi ne permet pas le jeu de la clause résolutoire. La taxe foncière constitue un accessoire du loyer. Le nom peut constituer un élément du fonds de commerce susceptible de cession.

Une preneur a cédé son fonds de commerce à une autre société qui a modifié son nom pour y ajouter le nom de la société cessionnaire. Contestant la validité de cette cession, le bailleur a sommé le cessionnaire d’occuper les locaux loués et de payer une somme au titre du remboursement des taxes foncières échues, le tout au visa de la clause résolutoire. Les parties à la cession ont alors assigné le bailleur aux fins de voir dire valide la cession du fonds de commerce et nul le commandement de payer. La cour d’appel ayant accueilli leur demande (Paris, 11 sept. 2008), le bailleur a formé un pourvoi en cassation composé de trois moyens.

1- Le premier moyen abordait la question du jeu de la clause résolutoire et notamment de l’effet de la délivrance d’un commandement de mauvaise foi. Sur ce point, l’article L. 145-41 du code de commerce est silencieux. Toutefois, la jurisprudence est pourtant constante à priver le bailleur de mauvaise foi du bénéfice de la clause résolutoire.

La Cour de cassation confirme donc sa position tout en précisant qu’il relève du pouvoir souverain des juges du fond de constater la mauvaise foi de celui qui entend se prévaloir du jeu de la clause résolutoire.

2- Le deuxième moyen entendait obtenir la cassation de l’arrêt d’appel car celui-ci avait limité dans le temps la restitution au bailleur des sommes dues au titre des taxes foncières récupérables. La Cour de cassation rejette celui-ci comme nouveau, mélangé de fait et de droit. La Cour précise toutefois que la créance née de l’obligation contractuelle du preneur de rembourser aux bailleurs le montant de la taxe foncière afférente aux locaux loués constitue un accessoire du loyer, à ce titre soumise à la prescription quinquennale.

Ainsi, il convient de ne pas oublier dans la rédaction de la clause résolutoire de préciser que celle-ci peut être mis en jeu dans le cas de non paiement des loyers, charges et taxes.

3- Le troisième, et dernier, moyen posait la question de la validité de la cession du fonds de commerce en ce qu’elle comprenait la cession du nom patronymique utilisé par la société cédante, lequel nom se trouvait être aussi le patronyme du bailleur. La Cour de Cassation a rejeté la demandedu bailleur, car elle considère à juste titre qu’à partir du moment où le nom patronymique devient un élément du fonds de commerce, celui est cessible. Les juges du fond ne sont donc pas tenus en l’espèce de rechercher si la cession est préjudiciable au bailleur, leurs constatations rendant inopérante cette démarche.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 novembre 2009 n° 08-21384

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