Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Sans renonciation univoque à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 pas de bail commercial

samedi 26 novembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Seule une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permet d’éluder son application au profit du régime des baux commerciaux.

En l’espèce, des locaux à usage de bureaux avaient été donnés à bail en renouvellement en 2006 à une mutuelle, laquelle donna congé en 2011 par lettre recommandée six mois en avance.

Un litige s’éleva alors concernant la validité de ce congé.

La cour d’appel le considéra régulier au regard de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ce que contesta le bailleur dans son pourvoi.

D’une part, les dispositions de cet article ne s’appliqueraient pas au contrat de location d’un local affecté à l’exercice d’une activité non lucrative (mutuelle).

D’autre part, les parties auraient en l’espèce décidé de soumettre conventionnellement leur contrat au statut des baux commerciaux.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui aura les honneurs du bulletin.

Premièrement, la Cour de Cassation précise que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 était applicable car le contrat de bail concernait des locaux à usage de bureaux pour les besoins de l’activité professionnelle du locataire et « que le caractère lucratif ou non » de cette dernière « était indifférent ».

L’affirmation peut surprendre en ce que la jurisprudence semblait considérer jusque-là que la qualification de bail professionnel n’était ainsi retenue concernant la location de locaux que lorsque cette dernière y exerçait une activité rémunératrice dont elle tirait une partie de ses ressources (Civ. 1re, 23 mars 1999, n° 97-11392 ; Civ. 3e, 10 déc. 2002, n° 99-21858 ).

Deuxièmement, la Cour de cassation considère qu’en l’espèce une renonciation du locataire aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A n’était pas caractérisée.

La Cour de Cassation a considéré que la faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime, que la qualification de bail commercial, la mention dans la convention selon laquelle " le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale " ainsi que la référence aux règles du code de commerce ne suffisaient pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandée

En effet, il est possible pour les parties de soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux. Une volonté claire et non équivoque est toutefois requise (Civ. 3e, 29 mars 2000, n° 98-16.760).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016, n°15-20285

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