Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité du sous-locataire en cas d’incendie

dimanche 2 octobre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

La présomption de responsabilité prévue par l’article 1733 du code civil ne s’applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant.

En l’espèce, à la suite d’un incendie survenu dans un local, le bailleur assigne le preneur et le sous-occupant en réparation de ses préjudices.

La cour d’appel retient leur responsabilité de plein droit et in solidum aux motifs que l’existence d’un cas fortuit ou de force majeure n’est pas démontrée.

L’arrêt est cassé sur ce point par la troisième chambre civile pour violation de l’article 1733 du code civil.

Ce texte prévoit un régime spécial de responsabilité en cas d’incendie de la chose louée, la présomption de responsabilité posée n’est en effet applicable qu’en présence d’une convention entre l’occupant et la victime de l’incendie (Civ. 3e, 28 nov. 1989, n° 88-14.050 ; 28 janv. 2016, n° 14-28.812).

Dans les rapports entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant du local, cette responsabilité est écartée en l’absence de lien de droit entre eux (Civ. 3e, 8 déc. 1993, n° 90-13904 ; 17 juill. 1996, n° 94-16.590 ; 24 janv. 2007, n° 06-13028).

Enfin, pour mémoire, la présomption est en revanche applicable entre le locataire et le sous-locataire (Civ. 3e, 24 janv. 2007, n° 06-13028).

L’arrêt fait en outre l’objet d’une cassation pour violation de l’article 1149 du code civil anté réforme du 1er octobre 2016 et du principe de réparation intégrale, la cour d’appel ayant procédé à une double indemnisation du même préjudice.

Or, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (Civ. 2e, 23 janv. 2003, n° 01-00200).

Enfin, l’arrêt est également cassé au visa de l’article L. 113-9 du code des assurances pour défaut de base légale : les juges du fond auraient dû rechercher si la différence entre la surface figurant au bail et celle déclarée à l’assureur n’était pas de nature à justifier l’application de la règle proportionnelle.

Le souscripteur est en effet tenu de déclarer les risques couverts avec exactitude (C. assur., art. L. 113-2).

À défaut, la sanction dépend de la bonne ou mauvaise foi du souscripteur. Si le contrat est nul dans le second cas (C. assur., art. L. 113-8), il y a seulement réduction proportionnelle de l’indemnité versée par l’assureur dans le premier lorsque la fausse déclaration est, comme en l’espèce, découverte à l’occasion d’un sinistre (C. assur., art. L. 113-9).

L’assureur ne l’indemnisera donc pas complètement, la prime réellement payée ayant été insuffisante, l’assuré sera indemnisé à proportion de la prime payée.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2016 n°15-12370

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