Responsabilité du bailleur pour défaut d’information sur l’illécéité d’une clause

La bailleresse et sa mandataire, s’agissant de professionnel de l’immobilier, engagent respectivement leur responsabilité contractuelle et délictuelle pour ne pas avoir informé le preneur de l’existence d’une clause illicite dans le bail.

Par lettre recommandée du 1er avril 2008 adressée au mandataire de la bailleresse, la locataire donne congé pour le 1er décembre 2008.

Invoquant l’irrégularité du congé et la poursuite du bail, la SCI bailleresse l’assigne en paiement d’un arriéré de loyers.

Par voie reconventionnelle, la société locataire demande la condamnation de la bailleresse et de son mandataire au paiement, à titre de dommages-intérêts, d’une somme équivalente au montant des loyers dus. Il est fait droit à la demande reconventionnelle.

En relevant :

• d’une part, que la SCI, professionnelle de l’immobilier, avait rédigé le bail initial prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’avait pas attiré l’attention de la locataire sur l’irrégularité de cette clause lors du renouvellement du contrat,
• d’autre part, que sa mandataire, également professionnelle de l’immobilier, avait omis d’informer la locataire de l’irrégularité du congé alors qu’une régularisation était possible,

la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux loués et sur l’assistance de la locataire par un conseil lors du renouvellement du bail, a retenu, à bon droit, que la bailleresse et sa mandataire avaient engagé leur responsabilité, contractuelle pour la première et délictuelle pour la seconde, à l’égard de la société locataire.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 décembre 2016 n°15-23529