Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Résiliation et clause expresse d’exploitation effective et continue

samedi 31 janvier 2015, par Gabriel Neu-Janicki

L’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

Cette décision permet de rappeler que nombre de clause qui peuvent apparaitre de bon sens ne sont pas des clauses de style. Pour mémoire, le statut des baux commerciaux en dehors de sa durée, des congés, de la fixation du loyer et de l’indemnité d’éviction, du renouvellement et d’informations du locataire est fixé par la loi des parties. En d’autres termes, sans obligations pas de résiliation.

En l’espèce, le propriétaire de deux bâtiments et de leurs dépendances, donnés à bail pour l’exploitation de chambres meublées, a assigné le locataire en résiliation du bail et dommages-intérêts pour inexécution des obligations contractuelles.

Pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que si la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ne vise pas expressément la fermeture prolongée du fonds de commerce comme cause de résiliation du bail, celui-ci est cependant accordé à la condition que le preneur exerce dans les lieux l’activité commerciale de chambres meublées, que le preneur, n’exerçant plus durablement cette activité, ne remplit plus son obligation d’exploiter ; que dès lors, la cessation d’activité entraîne la résiliation du bail.

En statuant ainsi alors que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l’article L. 145-1 du code de commerce.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 13 Janvier 2015 n° 13-25197

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