Résiliation du bail après un congé sans offre de renouvellement

La faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail commercial expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail commercial et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité même s’il a quitté les lieux en cours d’instance.

En l’espèce, le 13 décembre 1995, les bailleurs ont donné à bail commercial à une société un local commercial. Le 18 février 2011, la locataire a assigné les bailleurs en paiement des travaux et, à titre subsidiaire, en résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

En cours d’instance, invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés, les bailleurs ont donné congé à la société à effet du 30 novembre 2013, date d’expiration du bail commercial, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction. La société locataire n’a pas contesté la validité du congé et a demandé le paiement d’une indemnité d’éviction.

Les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail expiré.

Pour rejeter la demande en résiliation du bail commercial formée par les bailleurs, l’arrêt retient que le congé a eu pour effet de mettre fin au bail au 30 novembre 2013 et que la demande des bailleurs n’indique pas la date à laquelle devrait être prononcée cette sanction, alors que cette demande n’a de sens que si la résiliation est prononcée à une date antérieure à la date d’effet du congé, le privant ainsi de ses effets, et que la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015.

En statuant ainsi, alors que la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail commercial expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail commercial et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance, la cour d’appel a violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 octobre 2017 n°16-21977