Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Résidences services et responsabilité de la banque

mercredi 2 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le banquier n’engage pas sa responsabilité même quasi-délictuelle vis à vis de ses clients en leur proposant d’investir dans une résidence service dont l’exploitant dépose le bilan peu de temps après. S’agissant d’un produit non spéculatif, le banquier n’est pas tenu d’un devoir de mise en garde vis à vis de son client, ni de l’informer de la possible défaillance de la société locataire commerciale à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf années.

En l’espèce, trois personnes ont acquis d’une société civile immobilière, en état futur d’achèvement, divers biens immobiliers dans une « résidence-services » pour personnes âgées, qu’ils ont donnés à bail à une société pour une durée de neuf ans ; cette société ayant été défaillante puis mise en liquidation judiciaire, les investisseurs ont assigné en responsabilité la banque et sa filiale qui leur avaient présenté le projet.

Pour retenir la responsabilité extra-contractuelle de la banque, l’arrêt, après avoir énoncé que les établissements de crédit proposant à leurs clients un investissement financier sont tenus à leur égard d’une obligation de mise en garde, sauf s’il s’agit d’investisseurs avertis, retient que le fait que les investisseurs soient ingénieur et cadre commercial n’en fait pas des investisseurs avertis, pas plus que le troisième investisseur dont la qualité de loueur en meublé professionnel résulte de ce qu’il tient des chambres d’hôtes.

En statuant ainsi, alors que le banquier prestataire de services d’investissement n’est pas tenu d’un devoir de mise en garde à l’égard de son client, même non averti, s’il lui propose un investissement ne présentant aucun caractère spéculatif, ce qui est le cas de l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, d’un ou plusieurs appartements dans une résidence-services pour personnes âgées en vue de leur location meublée à la société exploitant la résidence, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

L’arrêt, après avoir relevé que la banque a remis aux investisseurs la plaquette publicitaire faisant état d’un produit immobilier et financier insensible aux modes et aux fluctuations et vantant, outre le bénéfice d’une fiscalité avantageuse, la régularité des revenus locatifs garantis par un bail reconductible, retient encore que, même s’il n’est pas établi qu’elle était informée des difficultés rencontrées par la société et si les actes de vente en état futur d’achèvement et les baux ne garantissaient pas la régularité des revenus escomptés par les investisseurs, il n’est pas contesté que la banque n’a pas informé les investisseurs du risque que pourrait leur faire encourir une déconfiture du futur exploitant de la résidence titulaire du bail.

En statuant ainsi, alors que la banque n’était pas tenue de porter à la connaissance des investisseurs une circonstance connue de tous et dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes, telle que la possible défaillance de la société locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf années, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

Cour de cassation, Chambre commerciale, 30 Juin 2015 n° 14-17907

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