Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Régularisation de la résiliation du bail et congé prématuré

vendredi 20 février 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Si la résiliation amiable d’un bail commercial consentie par échanges de lettres est soumise à l’établissement d’un acte sous seing privé,le bail n’est pas résilié tant que l’acte n’est pas régularisé.

De plus, le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l’expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance.

C’est par une interprétation exclusive de dénaturation des lettres échangées entre les parties que la cour d’appel a souverainement retenu que l’accord sur la résiliation amiable au 1er septembre 2008 était soumis à la condition de l’établissement d’un acte sous-seing-privé qui n’était pas intervenu, a pu à juste titre, déduire de ce seul motif que le bail n’avait pas pris fin à cette date.

La cour d’appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce en considérant que le bail s’est poursuivi jusqu’au 31 août 2012 et qu’il a été tacitement reconduit jusqu’au congé régulièrement délivré à cette date alors que le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l’expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance.

En effet, pour dire que le bail s’est poursuivi jusqu’au 31 août 2012 et, en conséquence, condamner la société locataire à payer diverses sommes au titre des loyers et taxes foncières pour la période expirant au terme du bail, l’arrêt retient que l’acte de signification du congé le 3 mars 2008 fait référence au projet de résiliation amiable et vise comme date de congé le 1er septembre 2008 et non le terme triennal du bail du 1er septembre 2009.

Les premiers juges considèrent également que le preneur a cessé de régler ses loyers après septembre 2008 ce qui atteste de sa volonté de donner congé pour le 1er septembre 2008 et non pour le 1er septembre 2009, que dès lors la volonté du locataire de donner congé ne peut être équivoque et il lui appartenait de préciser, dans les formes prévues par l’article L. 145-9 précité qu’il donnait congé à compter du 1er septembre 2009.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 Février 2015 n° 13-26403

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