Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Régime applicable à la nullité d’un congé pour motif grave

dimanche 20 juin 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Aux termes de l’article L. 145-17-I, 1°, du code de commerce, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité à son cocontractant, à raison d’un motif grave et légitime non irréversible, est tenu de lui adresser une mise en demeure. Et ce n’est qu’en cas de persistance de l’infraction au-delà d’un mois que son action pourra être couronnée de succès.

Le texte ajoute, in fine, que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

La question posée par l’arrêt rapporté du 2 juin 2010 est celle du régime juridique applicable à cette nullité.

En l’espèce, par huissier interposé, le bailleur avait mis en demeure son cocontractant, coupable, selon lui, d’avoir créé une zone de baignade non autorisée et d’avoir annexé - et sous-loué - une parcelle non incluse dans le bail.

Réfutant ces accusations, le preneur a saisi le tribunal afin de faire constater qu’il n’existait, en réalité, aucun motif légitime de non-renouvellement.

Par la suite, il a soulevé la nullité de la mise en demeure, pour défaut de reproduction de l’article L. 145-17-I, 1°.

C’est au visa de l’article 112 du code de procédure civile que cette dernière demande est jugée irrecevable, tant par les juges du fond (Poitiers, 12 févr. 2009) que par les hauts magistrats : s’agissant de la demande d’annulation d’un acte de procédure, elle aurait dû intervenir avant toute défense au fond.

On retiendra également de cet arrêt que la haute cour reconnaît aux juges du fond le pouvoir souverain d’apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve attestant l’existence des infractions reprochées au preneur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 juin 2010 n° 09-14194

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