Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Réception des clés et résiliation du bail commercial

dimanche 8 mars 2015, par Gabriel Neu-Janicki

La remise des clés au bailleur et la présence de son représentant lors de l’état des lieux de sortie n’établissent pas sa volonté certaine et non équivoque d’accepter la résiliation anticipée du bail commercial.

Un locataire de locaux commerciaux avait donné congé à son bailleur un 30 mars pour le 30 septembre suivant, mais il lui avait remis les clés dès le 16 avril. Poursuivi en paiement des loyers d’avril à septembre correspondant à la période de préavis (C. com. art. L 145-9, al. 1), le locataire avait soutenu que le bailleur avait consenti à la résiliation anticipée du bail au 15 avril et que les loyers n’étaient donc plus dus après cette date.

Jugé que le bailleur n’avait pas donné un accord certain et non équivoque à la résiliation amiable anticipée du bail et que les loyers de la période de préavis étaient donc dus pour les raisons suivantes :

  • la remise des clés au bailleur et la présence de son représentant à l’établissement contradictoire de l’état des lieux de sortie ne suffisent pas à établir la commune intention des parties de résilier le bail de manière anticipée ;
  • le bailleur n’avait jamais réclamé les clés au locataire et il avait émis des réserves dans le constat d’huissier dressé lors de la remise des clés quant à ses droits au paiement du préavis de six mois qui n’avait pas été respecté ;
  • le locataire ne produisait aucun écrit révélant l’acceptation univoque du bailleur de mettre fin au bail de manière anticipée ;
  • un courrier de février, dans lequel le locataire indiquait ne plus pouvoir assumer la charge locative des locaux et souhaiter rencontrer son bailleur afin de l’entretenir des conditions de son départ, ne constituait pas un congé valable et régulier. .

Un congé n’est régulier que s’il est donné six mois avant l’expiration du bail. Les parties peuvent toutefois se mettre d’accord sur la résiliation anticipée. La résiliation amiable d’un bail commercial n’est soumise à aucune condition de forme ; elle est donc acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation faite par l’autre (Cass. 3e civ. 9-2-1991 n° 89-10.365).

Toutefois, la volonté des parties de mettre fin au bail à l’amiable ne se présume pas (Cass. com. 13-12-1960 n° 69-55.850 : Bull. civ. III n° 410) et, si elle peut être tacite et résulter des circonstances de fait, elle doit être certaine et non équivoque (Cass. 3e civ. 13-11-2008 n° 07-16.663 ; Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-10.226 : RJDA 2/12 n° 131 ).

Les juges du fond ont, dans certaines circonstances, déduit de l’acceptation des clés par le bailleur la volonté de ce dernier d’accepter la résiliation amiable du bail (CA Orléans 5-1-1994 n° 92/2042 ; CA Dijon 27-1-1995 n° 94/220). Tel n’était pas le cas en l’espèce où le locataire invoquait en outre en vain la remise des locaux à la location par le bailleur dès le mois de mai suivant son départ.

Cour d’appel de Versailles 4 novembre 2014 n° 13/01962, 12e ch., Sté Moizan Associés c/ D.

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