Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Prime d’assurance - refus abusif du bailleur pour des travaux du preneur

vendredi 21 juin 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Cette décision de la Cour de Cassation présente un triple intérêt : d’une part, elle rappelle que l’augmentation de la prime d’assurance de l’immeuble supportée par la copropriété ne peut être imputée au seul propriétare du lot, d’autre part, elle rappelle que le refus du bailleur de délivrer au preneur les autorisations de travaux nécessaires à l’exploitation du fonds constitue un manquement à son obligation de délivrance, et enfin, elle rappelle que l’existence d’activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail ne justifie pas la résiliation du bail car elles peuvent faire l’objet d’une exécution forcée.

En l’espèce, le bail commercial stipule que les locaux loués sont destinés exclusivement à l’usage principal de bar et à titre accessoire d’exploitation de bowling, jeux automatiques, billards et excluait les activités commerciales bruyantes et malodorantes et notamment l’exploitation d’une discothèque.

La société locataire a cédé son fonds de commerce.

C’est en vain qu’il est fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail. En effet, ayant relevé que le locataire justifiait être assuré pour une activité de café, bar, brasserie, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de faire une recherche sur la gravité du manquement tenant à l’exploitation d’une discothèque dont elle avait constaté, sans contradiction, qu’elle n’existait pas, et qui a souverainement retenu que les manquements contractuels relevés n’étaient pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Plus précisément :

Premièrement, c’est en vain que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande au titre de l’augmentation des primes d’assurance liées à l’aggravation du risque. En effet, ayant exactement retenu que la hausse de coût d’assurance, subie par la copropriété en raison de l’exploitation dans ses murs d’un établissement conforme au règlement de copropriété, faisait partie des charges générales de la copropriété et ne pouvait être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu’au locataire, la cour d’appel n’était pas tenue de rechercher si l’origine de la majoration de la prime d’assurance se trouvait dans l’activité de la société locataire.

Deuxièmement, c’est en vain que le bailleur fait grief à l’arrêt de dire qu’il avait manqué à son obligation de bailleur en refusant de délivrer à la société locataire les autorisations nécessaires à l’exploitation pleine et entière des locaux loués. En effet, la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que le refus de la bailleresse d’autoriser les travaux mis à la charge du preneur et nécessaires pour l’exploitation de son fonds de commerce constituait un manquement à son obligation de délivrance.

Troisièmement, pour débouter le bailleur de sa demande de condamnation sous astreinte de la société locataire à exploiter son établissement dans les termes du bail, l’arrêt retient que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté l’existence d’activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail et qu’une obligation contractuelle peut faire l’objet d’une exécution forcée indépendamment de la gravité du manquement contractuel, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, aviolé l’ article 1184 du Code civil ensemble l’ article 1147 du Code civil .

Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 Mai 2013 n° 12-16217

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