Preuve du mandat pour signer un bail commercial et indivision

La preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit.

Par la décision rapportée, rendue à propos de la conclusion d’un bail commercial, la haute juridiction confirme tout d’abord que seul un écrit peut prouver l’existence et le contenu d’un mandat détenu par un professionnel de l’immobilier (Civ. 1re, 20 janv. 1993, n° 91-10894 ; 20 déc. 2000, n° 98-17689).

Il s’agit d’une règle d’ordre public qui découle du premier alinéa de l’article 6 de la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, laquelle règle ne saurait être tenue en échec par la ratification de l’acte par le mandataire (qui a accepté les loyers du locataire) ou par l’existence d’un mandat apparent (pour une illustration en matière de gestion immobilière, V. Civ. 1re, 5 juin 2008, n° 04-16368).

Le juge du droit rappelle ensuite qu’eu égard à la propriété commerciale qu’elle confère au cocontractant du bailleur indivis, la signature d’un bail commercial relève des actes de disposition et que, partant, elle requiert :

• • d’une part, l’accord de l’ensemble des coïndivisaires (en application de l’art. 815-3 c. civ. ; pour une illustration : Civ. 3e, 11 déc. 2008, n° 08-11278) ;
• • d’autre part, la conclusion d’un mandat spécial écrit avec le mandataire (précisant que l’art. 815-3 c. civ. écarte l’hypothèse d’un mandat tacite couvrant la conclusion ou le renouvellement des baux et exige que le gérant dispose d’un mandat spécial, V. à propos d’un bail rural, la solution étant transposable à la matière des baux commerciaux, Civ. 1re, 25 oct. 2005, n° 03-14320).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 décembre 2015, 14-17211