Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Présence d’amiante et motifs de non-paiement du loyer

samedi 28 novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

En cas de présence d’amiante, l’inspecteur du travail, connaissance prise des résultats négatifs de prélèvements, soulignant l’impossibilité d’affirmer que la poursuite des travaux dans les conditions constatées ne présentait aucun risque pour les salariés permet au preneur qui a évacué les lieux de ne pas payer ses loyers.

Aux termes d’une jurisprudence constante, le preneur peut opposer à son cocontractant l’exception d’inexécution dès lors qu’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux (pour des ex., V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, n° 00-19.406, AJDI 2003. 192 , obs. M.-P. Dumont ; 8 mars 2005, n° 03-20.028, AJDI 2005. 464 , obs. V. Zalewski ; 21 mars 2006, n° 04-11.515, AJDI 2006. 636 , obs. F. de La Vaissière ), dans l’arrêt rapporté, se posait la question de la manifestation de cette impossibilité.

En l’espèce, le bailleur avait chargé une entreprise de changer la toiture constituée de plaques de fibrociment contenant de l’amiante d’un local commercial loué dans lequel travaillaient les salariés de la société preneuse.

En cours d’exécution des travaux, eu égard au risque de propagation d’amiante, le bailleur avait pris la décision d’évacuer les lieux pendant deux mois et refusait de s’acquitter des loyers pour la période considérée.

Le juge du fond (Paris, 4 juin 2014, n° 11/06476, AJDI 2015. 40 ) avait écarté l’exception d’inexécution aux motifs, d’une part que les prélèvements d’air réalisés par le contrôleur du travail se sont révélés négatifs et, d’autre part, que l’administration n’a pas enjoint à l’employeur d’évacuer les lieux ou ne l’a pas contraint à arrêter temporairement son activité..

Le juge du droit censure ce raisonnement au visa de l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur doit, entre autres obligations, assurer à son cocontractant la jouissance paisible de la chose louée, dès lors qu’en dépit de la connaissance qu’il avait des résultats négatifs des prélèvements, l’inspecteur du travail a, dans un courrier, indiqué qu’il était impossible d’affirmer que la poursuite des travaux ne présentait aucun risque pour les salariés (rappr., faisant prévaloir le principe de précaution en matière d’antenne relais : TGI Nanterre, 18 sept. 2008, n° 07/02173, D. 2008. 2916, obs. I. Gallmeister , note M. Boutonnet ; RDI 2008. 489, obs. F.-G. Trébulle conf. par Versailles, 4 févr. 2009, n° 08/08775, D. 2009. 499 ; ibid. 819, point de vue M. Boutonnet ; RTD civ. 2009. 327, obs. P. Jourdain ).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 novembre 2015, 14-24612

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