Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Prescription de l’exercice du droit d’option et du droit au paiement de l’indemnité d’éviction

dimanche 17 avril 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le propriétaire peut exercer son droit d’option jusqu’au terme du délai suivant "dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive". De son côté l’action du locataire pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction se prescrit par deux ans soit à compter de la date d’effet du droit d’option soit à compter de l’ordonnance ayant désigné l’expert.

Le propriétaire d’un local commercial a délivré le 17 décembre 2002 à la locataire un congé, à effet du 30 juin 2003, avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer, puis a saisi le 27 août 2003 le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé.

Par jugement du 24 novembre 2004, ce juge a fixé le loyer provisionnel et désigné un expert.

Par acte du 15 juin 2006, la nouvelle propriétaire des locaux commerciaux a notifié au preneur son droit d’option et refusé le renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, puis a sollicité en référé la désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Ayant relevé que la prescription biennale, qui avait commencé à courir le 30 juin 2003, date d’effet du congé délivré par la précédente propriétaire, avait été interrompue par l’assignation délivrée le 27 août 2003 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé et ce, jusqu’à la fin de l’instance, soit jusqu’à l’ordonnance de dessaisissement du 6 octobre 2009 rendue par le juge des loyers, à la requête de la nouvelle propriétaire, du fait de l’exercice par celle-ci de son droit d’option, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la prescription du droit d’option n’était pas acquise le 15 juin 2006.

C’est en vain que la locataire fait grief à l’arrêt de dire prescrite l’action en payement de l’indemnité d’éviction.

En effet, d’une part, la caducité d’une désignation d’expert n’atteignant que la mesure d’expertise, une ordonnance de relevé de caducité, sans aucune modification de la mesure d’expertise, ne peut avoir d’effet interruptif de prescription.

D’autre part, ayant relevé que ni le dire du 8 octobre 2007 ni l’assignation du 28 juillet 2008, faisant référence à l’article L. 145-28 du Code de commerce, ne valaient reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction du preneur, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la prescription biennale, ayant commencé à courir le 28 juillet 2006, date de l’ordonnance commettant un expert, avait pris fin le 28 juillet 2008, en a exactement déduit que l’action en payement de l’indemnité d’éviction engagée par assignation du 29 juillet 2008 était prescrite.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 31 mars 2016 n°14-28211

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