Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Prescription de l’action en requalification

samedi 6 juillet 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La demande qui tend à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit.

En d’autres termes, l’action en requalification d’un contrat en bail commercial doit être introduite dans les deux ans de sa conclusion.

Cette solution a en effet déjà déjà retenue à l’occasion d’une demande en requalification en bail commercial :

* d’un bail professionnel (Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-24.163, Bull. civ. III, n° 199) ;

* ou, comme au cas particulier, d’un contrat de location-gérance (Civ. 3e, 29 oct. 2008, n° 07-16.185, 22 janv. 2013, n° 11-22.984)

* ou encore d’un bail dérogatoire (Versailles, 12 juill. 2011, n° 10/03644).

En l’espèce, le signataire d’un contrat de location-gérance conclu il y a plus de cinq ans, soutenait que son action était recevable car, à la date de l’assignation, la convention à durée déterminée avait été tacitement reconduite moins de deux ans, donnant naissance à un nouveau contrat.

Cette approche n’a été retenue par aucun des magistrats. En effet, le point de départ du délai de prescription biennal étant fixé à la date de la conclusion du contrat, et le fait que le bail a été reconduit tacitement n’y change rien.

Cette solution mérite approbation car s’agissant de requalifier une convention en bail statutaire, l’action peut être engagée dès sa signature.

Le cadre de la saisine des hauts magistrats et la formule retenue ("le délai de prescription [court] à compter de la conclusion du contrat, [...] peu important qu’il ait été tacitement reconduit") ne permet toutefois pas de savoir quelle serait la position du juge du droit si l’argument, non pas de la reconduction tacite, mais du renouvellement, était invoqué.

En effet, la Cour de Cassation dans sa formation la plus solennelle considère de manière constante qu’un bail comemrcial renouvelé est un nouveau bail commercial (Cass., ass. plén., 7 mai 2004, 02-13.225, Bull. AP, n° 9).

Ainsi, la tacite reconduction de ce qui était alors qualifié de "contrat de location-gérance" ne pouvait certainement pas produire les effets escomptés par le preneur puisque, aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, un bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé et, à défaut, toute poursuite au-delà du terme s’analyse en une tacite prolongation, n’entraînant pas la formation d’un nouveau contrat.

Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 11 juin 2013 n° 12-16103

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